Cum vinzi un apartament încadrat la clasa de risc seismic RsI

Vânzarea unei locuințe care este încadrată la clasa seismică RsI este mai dificilă, însă există argumente prin care o astfel de achiziție poate deveni atractivă pentru un potențial client, inclusiv din perspectiva prețului. 

Apartamentele care au fost încadrate în clasa de risc seismic RsI sunt mai dificil de tranzacționat, ca urmare a temerilor cu privire la riscurile la care se expune proprietarul în cazul unui cutremur major, dar și ca urmare a limitărilor legislative cu privire la utilizarea acestora. 

Cu toate acestea, în anumite condiții, astfel de apartamente pot reprezenta o opțiune de achiziție pentru anumite categorii de cumpărători.

Cum verifici încadrarea locuinței într-o clasă de risc seismic?

Potrivit normativului P100-3/2019, clădirile sunt încadrate în patru clase de risc seismic, de la RsI la RsIV. Clasa de risc seismic RsI indică cel mai ridicat nivel de risc seismic și posibilitatea prăbușirii parțiale sau totale a clădirii în cazul unui cutremur major.

Pentru a afla dacă proprietatea respectivă face parte dintr-o clădire încadrată în clasa RsI, una dintre variante este să verifici lista oficială publicată de primăria din localitatea respectivă. În cazul Capitalei, lista este publicată pe site-ul Administrației Municipale pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic (AMCCRS). 

În prezent, în București există 414 clădiri încadrate la clasa seismică RsI, iar un studiu realizat de Banca Mondială în 2023 estimează că o evaluare cu scop preliminar din punctul de vedere al riscului seismic este necesară pentru aproximativ 20.000 de clădiri din București construite înainte de anul 1978.

De asemenea, potrivit Legii nr. 212/2022, proprietarii au obligația de a transmite raportul de expertiză tehnică autorităților locale, precum și concluziile acestuia și încadrarea clădirii într-o clasă de risc seismic către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), în termen de 30 de zile de la primirea raportului, pentru ca informația privind riscul seismic să fie înscrisă în partea a III-a a cărții funciare.

Legislația nu prevede că vânzătorul este obligat să informeze un potențial cumpărător că locuința este încadrată la clasa de risc seismic Rs1, însă acest aspect este practic ușor de aflat fie prin solicitarea unui extras de carte funciară pentru informare, fie în listele oficiale publicate de primărie. 

De ce se vând mai greu proprietățile cu clasa seismică RsI

Atunci când reprezinți vânzătorul unei locuințe care a fost încadrată în clasa seismică RsI trebuie să iei în calcul o serie de elemente importante care vor conduce practic la reducerea numărului de potențiali clienți. 

1. legislația interzice închirierea pe termen scurt sau pe termen lung a unei proprietăți încadrate la clasa seismică RsI. Cu alte cuvinte, va fi dificil să găsești drept cumpărător o persoană care intenționează să achiziționeze un imobil în scop de investiție. 
2. băncile evită să ofere credite ipotecare pentru proprietăți încadrate la clasa seismică RsI. Acest lucru nu este interzis prin legislație, însă cele mai multe bănci din România evită să acorde împrumuturi strict din considerente de riscuri în cazul unui cutremur major. 

Cine sunt potențialii clienți ai unei proprietăți cu clasa seismică RsI?

În acest context, o locuință încadrată la clasa seismică RsI va fi cumpărată în principiu de o persoană care intenționează să locuiască și care, în același timp, are resurse financiare pentru plata cash, fără contractarea unui împrumut bancar. 

Inevitabil, ca urmare a cererii mai scăzute pentru astfel de locuințe, prețul pe care proprietarul îl poate solicita este mai mic comparativ cu prețul pentru o locuință similară care nu este încadrată la o clasă seismică. 

Implicit, pentru că numărul de locuințe încadrate la clasa seismică RsI este redus, poate fi dificil să stabilești un preț realist, mai ales dacă în zona respectivă nu identifici prea multe imobile de acest gen. O soluție eficientă este să cauți pe Storia strict anunțurile în care este menționat clasa de risc seismic: selectează butonul „Mai multe filtre” și, în câmpul „Caută și în descriere”, completează cu cuvinte cheie precum „seismic” sau „RsI”. 

Argumente pentru cumpărătorul unei locuințe încadrate la clasa seismică RsI

Chiar dacă locuința pe care o reprezinți este încadrată într-o clasă seismică, asta nu înseamnă că nu ai argumente pentru identificarea unui potențial cumpărător. 

În primul rând, verifică dacă locuința respectivă a fost deja inclusă într-un program local sau național de consolidare seismică și dacă a primit deja o alocare bugetară. Într-o astfel de situație, proprietatea poate deveni atractivă inclusiv pentru persoanele interesate de o investiție pe termen lung, care nu urmăresc obținerea imediată a unor venituri din închiriere. 

În plus, este util să transmiți potențialilor clienți că în București există numeroase alte clădiri într-o situație tehnică asemănătoare, dar care nu au fost încă expertizate tehnic. Practic, un potențial client ar putea avea ca avantaj în acest caz prețul de achiziție mai mic și mai multe șanse să ajungă pe lista beneficiarilor de consolidări seismice prin programe locale sau naționale. 

Prin prezentarea transparentă a informațiilor despre riscul seismic, preț și eventualele perspective de consolidare, poți ajuta potențialii cumpărători să evalueze mai bine proprietatea și să ia o decizie informată.