Tranzacțiile cu locuințe au scăzut cu 5% în 2025, la un nivel ușor mai ridicat decât în 2023

În România au avut loc aproape 160.000 de tranzacții cu unități individuale în 2025, cu aproximativ 5% mai puține decât în 2024, dar cu 1% mai multe comparativ cu 2023. Dintre marile piețe imobiliare, Cluj a raportat o creștere a tranzacțiilor cu 2%.

Piața imobiliară din România a încheiat anul 2025 cu aproape 14.000 de tranzacții cu unități individuale înregistrate în luna decembrie, cu 11% mai puține comparativ cu decembrie 2024, potrivit celui mai recent raport publicat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).

Decembrie a devenit astfel a patra lună consecutivă de scăderi pe piața locală de locuințe, un trend care a început în contextul în care în august 2025 autoritățile centrale au eliminat cota redusă de TVA de 9% pentru locuințe noi și au majorat cota standard de TVA de la 19% la 21%.

Scăderea din luna decembrie a fost influențată semnificativ de evoluția pieței din București, care deține în mod tradițional aproximativ o treime din întreaga piață imobiliară din punctul de vedere al numărului de tranzacții. Astfel, în Capitală au avut loc 4.100 de tranzacții, cu aproape 21% mai puține comparativ cu decembrie 2024, astfel că aici scăderea a fost de aproape două ori mai mare decât media națională.

Pe de altă parte, unele județe majore au raportat scăderi mai mici decât media națională. De exemplu, în Timiș au avut loc aproape 1.100 de tranzacții (-6%), alte 900 de tranzacții au avut loc în Cluj (-8%), în timp ce Ilfov a avut aproximativ 700 de tranzacții (-11%).

Pe de altă parte, tranzacțiile au scăzut cu 27% în Constanța și cu aproape 18% în Brașov, într-un ritm mai accelerat decât media națională.

Piața imobiliară în precedentele trei luni ale anului

Modificările de natură fiscală au influențat semnificativ comportamentul potențialilor cumpărători în ultimul trimestru al anului.

Astfel, în intervalul octombrie-decembrie, la nivel național s-au înregistrat peste 40.000 de tranzacții, cu 18% mai puține comparativ cu perioada similară din 2024. În acest caz, scăderea raportată de București este însă mult mai apropiată de media națională (-20%), la 11.500 de tranzacții.

De asemenea, toate județele importante din perspectivă imobiliară au raportat scăderi pentru acest interval. Scăderile au fost cu aproape 16% în Timiș (2.600 de tranzacții), și 11% în Cluj (2.600 de tranzacții), în timp ce Ilfov, Brașov, Iași și Constanța au înregistrat scăderi cu peste 26%, mai mari decât media la nivel național.

Piața imobiliară în anul 2025

La nivelul înregului an 2025, în România s-au încheiat aproape 160.000 de trranzacții cu unități individuale, ceea ce reprezintă o scădere cu aproape 5,4% comparativ cu anul 2024. Scăderile au fost generate în mare parte de noul regim fiscal, însă pe de altă parte merită remarcat că în 2025 numărul de tranzacții a fost cu aproximativ 1% peste nivelul înregistrat în anul 2023.

În București au avut loc peste 46.300 de tranzacții, în scădere cu 9% comparativ cu 2024, iar Timiș a devenit a doua piață imobiliară a României, cu un total de 9.900 de tranzacții și o scădere cu 6%.

Potrivit datelor oficiale, Cluj este singura piață imobiliară majoră care a încheiat anul pe plus, cu peste 9.800 de tranzacții și o creștere cu aproape 2% comparativ cu 2024. De asemenea, în județul Constanța numărul de tranzacții a stagnat la aproximativ 9.400.

Cu aproximativ 9.000 de tranzacții, județul Ilfov a încheiat anul pe locul 5 cu o scădere cu 6%, în timp ce alte două județe majore au raportat scăderi procentuale cu două cifre: Brașov cu 14% la 8.100 de tranzacții și Iași cu 24% la 7.100 de tranzacții.

Piața ipotecilor active, în creștere cu peste 6% în 2025

Pe parcursul anului trecut, ipotecile active au avut în general o evoluție mai bună decât numărul de tranzacții, iar acest lucru a fost valabil inclusiv în luna decembrie.

Astfel, ultima lună a anului a adus aproape 8.700 de ipoteci active, în scădere cu 4,7% comparativ cu decembrie 2024. În București, acest segment de piață a scăzut însă mai mult, cu peste 16%, la aproape 2.600 de ipoteci active.

De asemenea, dintre marile județe ale țării, scăderi mai mari decât media națională s-au mai înregistrat în Constanța (-10%), Timiș (-12,5%) și Brașov (-17%), în timp ce creșteri au fost raportate de județele Ilfov (+4%) și Iași (+8%). Ipotecile active au stagnat în Cluj, în timp ce rezultatul atipic al lunii a fost înregistrat în județul Bihor, cu o creștere neobișnuită de 229%.

Pentru cele mai recente trei luni, piața ipotecilor active este de asemenea în scădere, de data aceasta cu 8%, la aproape 23.600 de ipoteci. Capitala are și aici o scădere de aproximativ două ori mai mare decât media națională (6.700 de ipoteci active, -15%), iar toate marile județe au înregistrat de asemenea mai puține ipoteci active decât în ultimele trei luni ale anului 2024: Cluj (-1%), Ilfov (-3%), Timiș (-3%), Iași (-16%), Brașov (-17%) și Constanța (-21%).

În ciuda scăderilor din ultimele luni, piața ipotecilor active a încheiat 2025 pe plus, ca urmare a evoluției bune din prima parte a anului. Astfel, la nivel național au existat 92.100 de ipoteci active în 2025, cu 6,4% peste nivelul înregistrat în cursul anului 2024.

Cu toate acestea, București nu se numără printre piețele imobiliare cu ipoteci în creștere, întrucât Capitala a raportat aproape 27.300 de ipoteci active, în scădere cu aproape 2% comparativ cu 2024. Scăderi s-au înregistrat și în județele Constanța (-5%) și Iași (-21%), în timp ce restul piețelor majore au înregistrat creșteri: Brașov (+7%), Cluj (+15%), Timiș (+17%) și Ilfov (+28%).

Este important de menționat că numărul de ipoteci active pe care îl raportează ANCPI în fiecare lună include și creditele ipotecare de refinanțare. ANCPI nu oferă o statistică separată pentru acestea din urmă, însă uzual numeroase persoane aleg să-și refinanțeze creditele ipotecare pentru a beneficia de o perioadă de 3-5 ani de dobândă fixă.

Dobânda de politică monetară stabilită de Banca Națională a României (BNR) are în prezent valoarea de 6,5%, care nu a mai fost modificată din august 2024. De altfel, economiștii se așteaptă ca această dobândă să scadă abia în toamna anului 2026, ca urmare a faptului că inflația anuală este în continuare de aproximativ 10%, iar eliminarea prețurilor plafonate la gaze naturale anticipată pentru 31 martie 2026 ar putea contribui la menținerea inflației la un nivel ridicat.

Pe de altă parte, indicele ROBOR la 3 luni a continuat să scadă ușor pe parcursul ultimei luni și a coborât chiar sub pragul de 6%, la 5,98%, comparativ cu valoarea de aproximativ 6,2% înregistrată la jumătatea lunii decembrie. Acest indice este utilizat pentru calcularea dobânzilor la creditele ipotecare acordate înainte de 1 mai 2019.

O altă veste bună pentru persoanele cu credite ipotecare este că indicele IRCC, utilizat pentru creditele acordate după 1 mai 2019, a scăzut la 1 ianuarie la 5,68%, comparativ cu valoarea record de 6,06% înregistrată în ultimul trimestru al anului. Noua valoare de 5,68% se aplică în perioada ianuarie-martie 2026 și este foarte aproape de valoarea înregistrată și în primele trei luni ale anului 2025 (5,66%).

Numărul de autorizații urbane a crescut cu 15% în noiembrie 2025

Între timp, Institutul Național de Statistică (INS) a publicat recent datele cu privire la autorizațiile de construire eliberate pe parcursul lunii noiembrie.

Astfel, la nivel național au fost emise peste 2.900 de autorizații, cu 7% peste nivelul raportat în noiembrie 2024. Creșterea a provenit în special din mediul urban, acolo unde au fost acordate aproape 900 de tranzacții, cu peste 15% peste nivelul din perioada similară a anului trecut.

De altfel, datele pentru luna noiembrie indică și o creștere puternică a suprafeței utile autorizate pe toate segmentele. La nivel național au fost autorizați 879.000 de metri pătrați utili, în creștere cu 31%, dintre care aproape 506.000 de metri pătrați au fost autorizați în mediul urban, ceea ce corespunde unei creșteri cu aproape 57% comparativ cu noiembrie 2024.

Dacă luăm în calcul doar cele mai recente 3 luni pentru care există date, adică septembrie-noiembrie 2025, atunci datele indică o creștere cu 4% la nivel național la aproape 9.400 de autorizații, dintre care 2.700 de autorizații (+9%) au fost acordate în mediul urban, iar restul de aproape 6.700 în mediul rural (+2%).

Și în acest caz, datele INS indică o creștere a suprafețelor autorizate, cu excepția mediului rural. La nivel național, în cele mai recente trei luni pentru care există date au fost autorizați pentru construcție 2,72 milioane de metri pătrați utili (+13,5%), dintre care 1,5 milioane de metri pătrați utili în mediul urban (34,7%), iar alți 1,2 milioane de metri pătrați utili în mediul rural (-5%).

Pe baza acestor creșteri, toți parametri sunt în creștere la nivelul primelor 11 luni ale anului 2025. De exemplu, numărul total de autorizații a depășit pragul de 34.600 și este cu 4% peste nivelul raportat în perioada similară din 2024. Dintre acestea, peste 10.000 de autorizații au fost acordate în mediul urban (+4%), în timp ce în mediul rural creșterea este ușor mai mare, cu 4,5%, la peste 24.000 de autorizații.

De asemenea, suprafața utilă autorizată la nivel național a ajuns la 8,8 milioane de metri pătrați utili, cu 11% mai mult decât în primele 11 luni ale anului 2024. Mediul urban beneficiază de 4,61 milioane de metri pătrați utili, în creștere cu aproape 17%, în timp ce în mediul rural au fost autorizați 4,2 milioane de metri pătrați utili, în creștere cu 5%.

Pe baza acestor autorizații emise la nivel național în perioada ianuarie-noiembrie 2025, în România vor fi construite 79.900 de locuințe, în creștere cu 12% comparativ cu numărul de locuințe autorizate în perioada similară a anului trecut.

Dintre acestea, cele mai multe vor fi construite în județul Ilfov (12.100 locuințe), ceea ce reprezintă o creștere cu 37% comparativ cu numărul de locuințe autorizate în perioada similară a anului trecut. Datele indică o creștere la acest capitol și pentru Capitală, cu peste 10.000 de locuințe autorizate (+16%).

Dintre marile județe ale României, o creștere majoră se mai înregistrează însă doar în Iași, acolo unde au fost autorizate 8.300 de locuințe (+63%). În schimb, numărul de locuințe autorizate a scăzut ușor în Cluj (3.300 de locuințe, în scădere cu 1%), Timiș (5.300 de locuințe, în scădere cu aproape 3%) și Brașov (3.500 de locuințe, cu aproape 3% mai puține).

Potrivit datelor raportate de Banca Națională a României (BNR), moneda euro, folosită ca reper în aproape orice tranzacție imobiliară, a avut în luna decembrie 2025 o valoare medie de 5,0912 lei, în creștere cu 0,09% comparativ cu valoarea medie de 5,0868 din noiembrie 2025 și cu 2,34% comparativ cu valoarea medie de 4,9748 lei din decembrie 2024.

Distribuie articolul în social media:

Scris de:

Daniel Popescu

Daniel este jurnalist freelancer. Scrie pentru diverse publicații despre industria auto și tehnologii prietenoase cu mediul înconjurător și produce un newsletter săptămânal despre piața imobiliară. În timpul liber îi place să călătorească și să meargă la evenimente sportive.