Legea Nordis a fost adoptată: cele mai importante schimbări legislative la cumpărarea unei locuințe noi

Camera Deputaților a adoptat o lege care prevede că dezvoltatorii nu mai pot vinde aceeași locuință la mai multe persoane, iar avansul plătit de potențialul cumpărător până la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare inclusiv va fi limitat la 5%. În plus, banii plătiți ca avans pot fi utilizați doar pentru construcție.

Camera Deputaților a adoptat în 12 noiembrie 2025 proiectul de lege 116/2025, care este cunoscut pe piața imobiliară drept „Legea Nordis”, întrucât a apărut ca reacție la investigația Schema Nordis publicată în octombrie 2024 de publicația Recorder. Legea vine practic să modifice articolul 22 din Legea 10/1995 cu privire la calitatea în construcții și, în același timp, completează Legea 7/1996 cu privire la cadastru.

Forma finală a legii adoptate de deputați include o serie de modificări importante comparativ cu forma legii care a fost adoptată de Senat în februarie 2025, întrucât între timp au fost depuse și ulterior adoptate nu mai puțin de 24 de amendamente.

Iată cele mai importante modificări legislative introduse prin noua lege, în ordinea în care se aplică ele în cadrul unui proces tipic de construcție și vânzare pentru o locuință nouă.

1. Dezvoltatorii nu mai pot vinde o locuință la mai multe persoane

Ce se schimbă: Înainte de semnarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare, dezvoltatorul imobiliar trebuie să noteze autorizația de construire în cartea funciară, să realizeze pre-apartamentarea blocului și să deschidă cartea funciară pentru unitățile individuale care reprezintă bunuri viitoare. Ulterior, promisiunile de vânzare-cumpărare se semnează obligatoriu în fața unui notar public, iar notarul public este obligat să solicite notarea promisiunii de vânzare – cumpărare în cartea funciară.

De ce este important: Notarii publici aveau și până acum posibilitatea să noteze promisiunile de vânzare – cumpărare în cartea funciară, însă acest lucru nu era obligatoriu. Introducerea obligativității este importantă pentru că, teoretic, nu va mai fi posibil ca un dezvoltator să vândă același apartament la mai multe persoane simultan. Cu alte cuvinte, un potențial cumpărător va putea afla cu certitudine dacă locuința a fost promisă și unui alt cumpărător, printr-o solicitare a unui extras de carte funciară.

Pe de altă parte, procedura de pre-apartamentare va conduce cel mai probabil la creșterea birocrației înainte de începerea vânzărilor pentru apartamentele dintr-un proiect imobiliar. Acest lucru ar putea avea ca efect negativ o creștere a intervalului de timp în care se acordă autorizațiile de construire de către autoritățile publice locale.

2. Rezervarea unei locuințe se face prin plata unui avans de cel mult 5%

Ce se schimbă: Rezervarea unei locuințe înainte de semnarea propriu-zisă a unei promisiuni de vânzare-cumpărare este valabilă cel mult 60 de zile, iar prețul rezervării este de cel mult 5% din prețul total al locuinței. Prețul rezervării se scade ulterior din prețul total al locuinței, ceea ce înseamnă, practic, că prețul rezervării joacă rol de avans.

Ulterior, în cazul în care promisiunea de vânzare-cumpărare nu se semnează în cel mult 60 de zile din vina exclusivă a dezvoltatorului imobiliar, atunci dezvoltatorul este obligat să restituie integral prețul rezervării în cel mult 30 de zile. De asemenea, legea menționează că rezervarea devine nulă în cazul în care prețul rezervării este mai mare de 5% din prețul apartamentului.

De ce este important: Prin această modificare, potențialul cumpărător se asigură că își va recupera integral banii în cazul în care dezvoltatorul nu semnează promisiunea de vânzare-cumpărare în termenul legal de 60 de zile.

Cu toate acestea, este important de evidențiat că restituirea banilor are loc doar dacă promisiunea nu se semnează din vina dezvoltatorului, ceea ce înseamnă că potențialul cumpărător ar putea pierde banii plătiți pentru rezervare în cazul în care renunță din proprie inițiativă la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare, în funcție de termenii agreați la semnarea rezervării.

În varianta anterioară a legii adoptată de Senat nu exista mențiunea legată de vina dezvoltatorului, însă această prevedere a fost inclusă într-un amendament adoptat de Camera Deputaților.

3. Avansul plătit de cumpărător va fi de cel mult 25% la finalizarea structurii de rezistență și de cel mult 20% la finalizarea instalațiilor

De ce este important: Până acum, legea nu prevedea nicio limită pentru avansul pe care dezvoltatorul imobiliar îl putea solicita la semnarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare, iar în unele cazuri potențialii cumpărători acceptau să plătească integral sau aproape integral locuința încă de la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare, în special pentru a obține o reducere de preț. Ulterior, în cazul în care dezvoltatorul imobiliar nu finaliza locuința, procedura de recuperare a banilor putea fi dificilă și implica de regulă acțiuni în instanță.

În varianta inițială adoptată de Senat, legea prevedea plata unui avans de cel mult 15% la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare, însă această prevedere a fost eliminată complet din forma legii adoptată de Camera Deputaților. Practic, acest avans de 15% la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare a fost înlocuit cu prețul de rezervare de 5% menționat anterior.

În schimb, legea adoptată de deputați a păstrat mențiunile cu privire la avansul de cel mult 25% la finalizarea structurii de rezistență și de cel mult 20% la finalizarea instalațiilor.

Pe de altă parte, articolele de lege despre aceste avansuri nu sunt suficient de clare, mai ales că formularea „finalizarea instalațiilor” este interpretabilă. Practic, nu este clar dacă legea se referă la instalațiile comune ale unui bloc de apartamente sau la instalațiile individuale din apartamente, cum ar fi, de exemplu, prizele din fiecare cameră. Aceste aspecte ar trebui clarificate în cadrul normelor de aplicare pentru această lege, care urmează să fie stabilite după intrarea în vigoare a legii.

În cazul în care legea este interpretată prin instalațiile finale din apartament, atunci avansul maxim de 20% pentru această parte ar urma să fie achitat practic la finalizarea lucrărilor de construcție, atunci când oricum apartamentul trebuie achitat integral.

De asemenea, merită menționat că, în absența unor fonduri proprii, un dezvoltator poate construi un proiect imobiliar în special pe baza avansurilor de la cumpărători și a creditelor bancare. În contextul în care avansul pe care îl poate solicita va fi practic limitat la 5% la rezervare, 25% după finalizarea structurii de rezistență și 20% după finalizarea instalațiilor, dezvoltatorii care nu au surse proprii vor fi cel mai probabil nevoiți să contracteze credite bancare.

Întrucât contractarea unui credit bancar presupune plata unei dobânzi, limitarea avansului ar putea avea ca efect indirect o creștere a prețurilor solicitate pentru locuințele noi, prin care dezvoltatorii respectivi să-și acopere dobânzile plătite pentru creditul bancar.

4. Banii cumpărătorilor vor fi folosiți exclusiv pentru construcție

Ce se schimbă: Noua lege prevede că toate sumele plătite de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare – cumpărare se depun într-un cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului imobiliar și pot fi utilizate doar pentru construcția proiectului pentru care s-a plătit avansul.

De ce este important: Teoretic, cumpărătorii vor avea siguranța că banii plătiți în avans vor fi cheltuiți strict pentru construcția proiectului imobiliar. Dacă banii vor fi folosiți în orice alt scop, legea prevede o amendă în valoare de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului imobiliar din anul anterior.

Totuși, această amendă ar putea fi nesemnificativă sau chiar imposibil de aplicat în cazul în care proiectul rezidențial este dezvoltat pe un SRL recent înființat. De altfel, o parte dintre dezvoltatori înființează SRL-uri separate pentru fiecare proiect imobiliar pentru o gestionare financiară mai eficientă a proiectelor.

Camera Deputaților a fost for decizional pentru această lege. Pentru a intra în vigoare, legea trebuie promulgată de președinte și publicată în Monitorul Oficial. În textul legii se menționează că legea va intra în vigoare în 30 de zile de la publicarea în Monitorul Oficial al României, Partea I. 

Distribuie articolul în social media:

Scris de:

Daniel Popescu

Daniel este jurnalist freelancer. Scrie pentru diverse publicații despre industria auto și tehnologii prietenoase cu mediul înconjurător și produce un newsletter săptămânal despre piața imobiliară. În timpul liber îi place să călătorească și să meargă la evenimente sportive.