Educație financiară
Modificări legislative care ar putea afecta piața imobiliară în 2025
Trei propuneri legislative înregistrate la Parlament prevăd înscrierea promisiunilor de vânzare-cumpărare în cartea funciară, limitarea avansului la achiziționarea locuințelor în construcție sau recepționarea lucrărilor doar după branșarea definitivă la rețelele de utilități.
Cazul dezvoltatorului imobiliar Nordis, care a izbucnit în toamna anului trecut, a scos în evidență o serie de lacune legislative din cauza cărora cumpărătorii de locuințe aflate în fază de construcție riscă să piardă investițiile inițiale în cazul în care dezvoltatorul imobiliar nu respectă clauzele contractuale.
Principalele probleme au fost generate de plata unui avans foarte mare, în unele cazuri chiar de 100% din prețul de vânzare al locuinței, precum și de imposibilitatea ca un potențial cumpărător să afle dacă locuința pe care urmează să o cumpere a fost deja promisă și unui alt cumpărător.
În acest context, la scurt timp după izbucnirea cazului mai sus menționat a apărut o inițiativă legislativă pentru corectarea acestor probleme. Inițiativa a fost clasată în 30 decembrie 2024 din cauza faptului că vechiul Parlament și-a încheiat activitatea.
Ulterior, pe parcursul lunilor ianuarie și februarie, au fost depuse la noul Parlament trei proiecte de lege care includ o serie de noutăți importante cu privire la modul în care au loc tranzacțiile cu locuințe aflate în stadiu de construcție.
Proiectul de lege B1/2025 din 16 ianuarie 2025
Primul proiect de lege se numește „Propunere legislativă privind responsabilitatea contractuală și răspunderea financiară în antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate cu dezvoltatori imobiliari”, a fost inițiat de 19 parlamentari USR și depus la Senat pentru dezbateri în 16 ianuarie 2025. În 4 februarie, proiectul a fost trimis pentru avizare la mai multe instituții, printre care Autoritatea de Supraveghere Financiară (ASF), Consiliul Concurenței, Consiliul Economic și Social (CES) și Consiliul Legislativ.
Printre altele, acest proiect de lege prevede limitarea la 15% a avansului acordat de cumpărător. Totuși, avansul poate fi mai mare de 15%, fără o limită superioară, dacă se încheie un contract de asigurare cu o durată minimă de 5 ani care să acopere riscurile transferului de proprietate pentru toate proiectele imobiliare pe care le desfășoară dezvoltatorul.
Avantaj pentru cumpărător: teoretic, o astfel de asigurare va permite cumpărătorului să-și recupereze avansul și daunele-interese prevăzute în contract în cazul în care dezvoltatorul nu finalizează locuința sau intră în insolvență. Specialiștii din domeniul imobiliar au avertizat, încă de anul trecut, că în legislația României nu există în prezent posibilitatea de a vinde o poliță de asigurare a avansului. Cu alte cuvinte, pentru ca această lege să se poată aplica, ar trebui ca Parlamentul să inițieze și o lege care să reglementeze apariția unor polițe de asigurare pentru avansul plătit de cumpărători pentru locuințe.
De asemenea, proiectul de lege prevede că dezvoltatorul imobiliar este obligat să noteze autorizația de construire și planul de apartamentare individuală a proiectului imobiliar în Cartea Funciară, iar antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare trebuie să fie încheiată în formă autentică, adică să fie autentificat de o autoritate publică precum un notar public.
Avantaj pentru cumpărător: principalul efect al acestei prevederi este că un potențial cumpărător va putea consulta Cartea Funciară pentru a afla dacă locuința pentru care urmează să plătească avans a fost deja promisă unui alt cumpărător.
De asemenea, un alt articol al proiectului de lege prevede că dezvoltatorul va putea folosi banii primiți în avans doar pentru lucrările propriu-zise de construcție, iar banii obținuți în acest mod trebuie gestionați de un administrator.
Proiectul de lege B8/2025 din 30 ianuarie 2025
În ciuda proiectului de lege depus în ianuarie de parlamentarii USR, 68 de parlamentari PSD au depus în 30 ianuarie un proiect de lege cu o tematică asemănătoare, care se numește „Propunere legislativă pentru completarea art. 22 din Legea nr.10/1995 privind calitatea în construcţii”. Și, chiar dacă a fost depus cu două săptămâni mai târziu, proiectul a primit deja aviz favorabil în 11 februarie din partea Consiliului Legislativ.
În privința avansului, proiectul B8/2025 prevede limitarea acestuia la 10% (comparativ cu 15% în proiectul B1/2025) și posibilitatea ca avansul să fie de maxim 40% (comparativ cu nelimitat în proiectul B1/2025) în cazul încheierii unui contract de asigurare. Pe de altă parte, acest proiect prevede că asigurarea acoperă doar suma plătită de cumpărător drept avans, nu și daune-interese.
La fel ca și proiectul B1/2025, și acest proiect B8/2025 prevede că dezvoltatorul imobiliar este obligat să noteze autorizația de construire și planul de apartamentare individuală a proiectului imobiliar în Cartea Funciară, iar antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare trebuie să fie încheiată în formă autentică. De asemenea, notarul trebuie să solicite menționarea promisiunii de vânzare-cumpărare în Cartea Funciară.
Ca noutate comparativ cu proiectul B1/2025, proiectul B8/2025 prevede că predarea locuinței către proprietar se poate face numai după recepția lucrărilor și punerea în funcțiune a branșamentelor definitive la rețelele de utilități publice.
Avantaj pentru cumpărător: acest articol din proiectul de lege este important în contextul în care în trecut au existat situații în care unii dezvoltatori imobiliari au predat locuințele noilor proprietari cu un branșament temporar la rețeaua de energie electrică, ceea ce a îngreunat ulterior intrarea acestora în legalitate.
Proiectul de lege B21/2025 din 4 februarie 2025
Nu în ultimul rând, șapte parlamentari PNL au anunțat în 4 februarie un proiect de lege foarte asemănător cu proiectul inițial (B1/2025), care a fost trimis pentru avizare în aceeași zi în care a fost depus la Senat.
Acest proiect se numește „Lege privind responsabilitatea contractuală și răspunderea financiară în promisiunile de vânzare încheiate cu dezvoltatori imobiliari pentru modificarea și completarea Legii nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale”.
Printre altele, și acest proiect prevede notarea locuinței în Cartea Funciară înainte de semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare, semnarea acesteia în formă autentică și înscrierea în Cartea Funciară inclusiv cu numărul de apartament.
Pe de altă parte, acest proiect nu introduce niciun fel de limitare a avansului și nici obligația încheierii unei asigurări pentru avans în anumite condiții, ci doar obligația dezvoltatorului de a utiliza avansul strict pentru construcție.
Ca noutate comparativ cu precedentele două proiecte, acest proiect B21/2025 menționează că este obligatoriu ca promisiunea de vânzare-cumpărare în formă autentică să fie înscrisă într-un așa-numit Registru Național Notarial de Evidență a Promisiunilor de Vânzare (RNNEPV). Totuși, nu este clar care va fi avantajul înscrierii în acest registru, în contextul în care legea prevede oricum înscrierea în Cartea Funciară, care poate fi verificată de orice potențial cumpărător.
Pe de altă parte, acest proiect prevede necesitatea ca potențialul cumpărător să fie asistat juridic de un avocat sau un consilier juridic înainte de semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare, fapt ce va fi menționat de notarul public la care se autentifică promisiunea de vânzare-cumpărare.
Totusi, articolul de lege este ambiguu la acest capitol, întrucât teoretic asistența juridică este obligatorie pentru semnarea acordului, dar în același timp legea menționează că, în absența asistenței juridice, cumpărătorul poate solicita ulterior anularea promisiunii de vânzare-cumpărare pe care a semnat-o.
O altă noutate este că promisiunea de vânzare-cumpărare trebuie obligatoriu să includă valoarea despăgubirilor pe care le va primi cumpărătorul în cazul în care dezvoltatorul nu respectă clauzele contractuale.
Concluzii
Toate cele trei proiecte de lege prevăd înscrierea promisiunii de vânzare-cumpărare în Cartea Funciară, însă doar două dintre ele prevăd impunerea unei limite pentru avans și semnarea unui contract de asigurare în cazul plății unui avans mai mare. Între timp, doar al doilea proiect (B8/2025) prevede că recepția poate fi făcută doar după branșarea definitivă la rețelele publice de utilități.
Este important de menționat că introducerea unui contract de asigurare pentru avans va genera costuri suplimentare pentru dezvoltatori, care le-ar putea susține din propriul profit sau le-ar putea transfera parțial sau total în prețul de vânzare al locuinței. De asemenea, al treilea proiect de lege nu menționează cine va suporta financiar asistența juridică pentru cumpărător la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare.
Nu în ultimul rând, la dezbaterile din Senat și, ulterior, din Camera Deputaților pot apărea diverse amendamente care să modifice actualele proiecte.
Pentru a intra în vigoare, oricare dintre cele trei propuneri legislative trebuie adoptată de Senat și Camera Deputaților, promulgată de președinte și publicată în Monitorul Oficial. De asemenea, în toate cele trei propuneri legislative se menționează că legea intră în vigoare la 60 de zile de la publicarea în Monitorul Oficial, iar Guvernul trebuie să publice normele de aplicare în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare.
Distribuie articolul în social media:
Analize recente
Recomandările noastre
