Specialiștii în imobiliare: cererea pentru locuințe vechi și chirii, în creștere după majorarea TVA

Specialiștii de pe piața imobiliară anticipează că majorarea TVA-ului la 21% pentru toate locuințele noi va avea printre efecte amânarea dezvoltării unor proiecte imobiliare, creșterea cererii pe anumite segmente de locuințe secundare și creșterea cererii pentru chirii.

Proiectul de lege cu modificări fiscale, care a fost adoptat de Guvern și promulgat de președinte în 25 iulie, va aduce o noutate majoră pentru piața imobiliară: începând din 1 august 2025, pentru locuințele noi se va aplica noua valoare standard de TVA de 21%, fără nicio excepție.

Această modificare legislativă va avea un impact semnificativ în special pentru locuințele cu un preț de cel mult 600.000 lei fără TVA (aproximativ 118.000 de euro fără TVA), pentru care cumpărătorii achitau până acum cota redusă de TVA de 9%. În plus, modificarea vine la numai doi ani după ce cota redusă de TVA a fost majorată de la 5% la 9%.

Specialiștii de pe piața imobiliară atrag atenția că schimbările legislative frecvente determină marii investitori să ocolească piața locală din lipsă de predictibilitate.

„Pentru a atrage noi investitori, această industrie are nevoie de predictibilitate. Vom fi ocoliți de companiile străine, cu experiență, în condițiile în care acestea nu își pot face un business plan nici măcar pe o perioadă scurtă, de 2-3 ani”, afirmă Despina Ponomarenco, președinta Bucharest Real Estate Club (BREC), o organizație din care fac parte peste 50 de companii cu activitate imobiliară cu active totale de peste 10 miliarde de euro.

Reprezentanta BREC consideră că majorarea TVA-ului la 21% pentru toate imobilele noi va genera o reconfigurare a ofertei de locuințe noi, întrucât este dificil de estimat amploarea cu care va scădea cererea din partea cumpărătorilor, în special pe segmentul locuințelor care aveau TVA de 9%. Prin urmare, este de așteptat ca, cel puțin pe termen scurt, unele proiecte imobiliare să fie amânate.

„Estimăm un impact asupra dezvoltării (noi investiții și taxele și impozitele aferente). Vor fi unele proiecte amânate de către investitori, care vor aștepta să vadă cum reacționează piața la noile măsuri. În condițiile măririi TVA, dar și a scăderii numărului de livrări cu 15-20% în București și la nivel național, presiunea pe prețuri va fi din ce în ce mai mare”, apreciază Despina Ponomarenco.

În opinia lui Georgian Marcu, fondatorul și proprietarul agenției imobiliare Green Angels, reducerea ritmului de dezvoltare de proiecte rezidențiale anticipată de BREC va conduce la scăderea încasărilor statului din taxele și impozitele plătite de dezvoltatori, în ciuda faptului că Guvernul a eliminat cota redusă de TVA în imobiliare cu scopul de a crește veniturile la buget.

„Economic, statul va încasa mai puțini bani la buget din cauza faptului că se vor dezvolta mai puține proiecte, iar numărul tranzacțiilor va scădea semnificativ”, explică Marcu.

Pe lângă impactul asupra locuințelor noi, creșterea TVA-ului va afecta indirect segmentul de locuințe de pe piața secundară. Principala explicație pentru această situație este că o parte dintre cumpărători nu vor avea un buget suficient de mare pentru a acoperi majorarea TVA-ului, potrivit lui Gabriel Blăniță, Director Asociat la compania de consultanță imobiliară Colliers.

„Apartamentele vechi nu sunt afectate direct de modificarea TVA și vor deveni automat mai atractive ca alternativă de preț, în special în orașele mari și în segmentul de apartamente cu 2-3 camere” precizează Blăniță pentru Storia.

Cu toate acestea, Blăniță anticipează că doar o parte dintre locuințele vechi vor deveni mai atractive în ochii celor care căutau o locuință nouă, ca urmare a faptului că aceștia sunt mai atenți la aspecte precum confortul oferit sau eficiența energetică, mai ales în contextul eliminării prețurilor plafonate la energie electrică și, din martie 2026, la gazele naturale.

”Această redirecționare a cererii nu va fi uniformă. Cel mai probabil, vor avea de câștigat unitățile construite după 1980 – 1990, care oferă un echilibru mai bun între preț, localizare și confort. Apartamentele din blocurile mai vechi sau slab întreținute vor fi în continuare evitate, mai ales în contextul creșterii costurilor cu energia și al accentului pus tot mai mult pe eficiența energetică”, completează Blăniță.

Pe de altă parte, persoanele care intenționau să cumpere o locuință nouă și nu găsesc o alternativă viabilă pe piața secundară ar putea fi tentate să locuiască cel puțin o perioadă cu chirie, potrivit estimărilor făcute de Georgian Marcu.

Inevitabil, acest lucru va conduce la creșterea cererii pe segmentul de închirieri, ceea ce ar putea pune presiune inclusiv pe prețul chiriilor.

„Cei care nu-și vor mai permite achiziția vor fi nevoiți să închirieze sau să locuiască în continuare cu părinții, în cazul în care aceștia locuiesc în același oraș. Mă aștept la o presiune pe segmentul locuințelor de închiriat, ceea ce va duce la o creștere de preț. Să nu uităm că, la nivelul Uniunii Europene, România este a doua țară din punct de vedere al celor care locuiesc într-o locuință supraaglomerată, cu 40%. Ne bate Letonia cu 40,9%, în timp ce media Uniunii Europene este de 16%”, precizează Marcu.

În tot acest context, Marcu anticipează că aplicarea cotei standard de TVA de 21% pentru orice locuință nouă se va aplica cel mult 12 luni înainte ca statul să reintroducă în anumite condiții cota redusă de TVA, care va crește de la 1 august de la 9% la 11%.

„Această măsură nu doar că nu va aduce mai mulți bani la buget, dar efectele negative sunt mult mai ample decât au calculat cei care ne conduc, asta dacă au calculat. Personal, nu cred că această măsură va mai fi în vigoare peste 12 luni”, a concluzionat Marcu.

Prin urmare, creșterea TVA-ului la 21% va avea efecte pentru întreaga piață imobiliară, chiar dacă teoretic această taxă este plătită doar pentru imobilele nou-construite. Astfel, majorarea TVA-ului va antrena și o redirecționare a cererii spre locuințele de pe piața secundară și o creștere a cererii pentru segmentul de închirieri, iar aceste lucruri pot conduce la amânarea dezvoltării unor proiecte rezidențiale.

Distribuie articolul în social media:

Scris de:

Daniel Popescu

Daniel este jurnalist freelancer. Scrie pentru diverse publicații despre industria auto și tehnologii prietenoase cu mediul înconjurător și produce un newsletter săptămânal despre piața imobiliară. În timpul liber îi place să călătorească și să meargă la evenimente sportive.