Cât durează și cât costă obținerea autorizațiilor de construire și de mediu în România

Banca Mondială a realizat recent un amplu studiu despre mediul de afaceri din România și alte șase state membre ale Uniunii Europene. Numit „Subnational Business Ready”, studiul oferă o imagine realistă a modului în care proprietarii de afaceri interacționează cu autoritățile locale și centrale din nouă orașe din România, și anume București, Cluj-Napoca, Timișoara, Iași, Brașov, Constanța, Oradea, Craiova și Ploiești.

Printre multe altele, studiul abordează și o serie de subiecte importante legate de activitățile uzuale ale unui dezvoltator imobiliar, inclusiv procedurile și costurile pentru obținerea unei autorizații de construire, a unui aviz pentru mediu, a recepției pentru lucrări sau a racordărilor la rețelele naționale de energie electrică sau apă potabilă. 

Autorizația de construire: cel mai rapid în Oradea

Unul dintre cele mai importante acte administrative de care are nevoie un dezvoltator imobiliar este autorizația de construire, care oferă beneficiarului posibilitatea de a începe lucrările de construcție. 

Potrivit studiului „Subnational Business Ready”, Oradea este orașul din România în care dezvoltatorii imobiliari primesc cel mai rapid autorizația de construire: 53 de zile. Dintre acestea, 38 de zile sunt necesare pentru obținerea avizelor de la furnizorii de utilități sau de la alte autorități publice, în timp ce alte 7 zile sunt alocate pentru emiterea propriu-zisă a autorizației după depunerea dosarului complet, cu toate avizele necesare. 

Potrivit autorilor studiului, Oradea reușește să se încadreze într-un interval mediu de 53 de zile pentru că utilizează un Plan Urbanistic General (PUG) actualizat la zi, dar și pentru că folosește o bază de date cu informații despre toate rețelele utilitare din oraș.

Niciunul dintre celelalte 8 orașe incluse în acest studiu nu reușește să elibereze autorizațiile de construire într-un interval mediu mai scurt de 100 de zile. Pe următoarele locuri în top se află Craiova (130 zile), Brașov (152 zile) și Ploiești (158 zile), în timp ce primăria din Cluj-Napoca eliberează autorizația de construire în 172 de zile. 

În București, timpul mediu de eliberare pentru autorizația de construire este de 211 zile, mai mult inclusiv decât în Timișoara (202 zile), dar mai puțin decât în Constanța (329 zile). Cel mai lent se „mișcă” autoritățile publice din Iași, acolo unde dezvoltatorii așteaptă în medie 382 de zile pentru autorizație, adică mai mult de un an. 

Costurile pentru obținerea unei autorizații de construire sunt în mare parte aceleași indiferent de oraș, întrucât taxele sunt stabilite la nivel național: taxa de timbru de arhitectură este de 0,05% din valoarea investiției, în timp ce taxa pentru autorizația de construire este de 1% din valoarea investiției. 

De asemenea, dezvoltatorii imobiliari plătesc și pentru avizele de la furnizorii de utilități și agenții specializate, dar și onorariile profesioniștilor privați certificați cu care colaborează. 

Astfel, costul mediu pentru obținerea autorizației de construire variază de la aproximativ 142.000 de lei în Craiova la circa 154.500 lei în Iași. Costurile sunt mai mari în Iași întrucât acesta este singurul oraș din studiu în care dezvoltatorii au nevoie de o autorizație de la Autoritatea Aeronautică Civilă Română (întrucât aeroportul este în oraș) și de la Comisia de Versanți a Primăriei (întrucât în oraș există dealuri).

Avizul de mediu: eliberare în 38 de zile în Oradea

Un alt act administrativ esențial pentru dezvoltatorii imobiliari este avizul de mediu. Studiul Băncii Mondiale plasează și aici Oradea pe primul loc, cu un timp mediu de eliberare de 38 de zile, dintre care 17 zile sunt alocate pentru obținerea propriu-zise a avizării proiectului din partea Comisiei de Analiză Tehnică. 

Pe următoarele locuri sunt Craiova (55 zile) și Iași (57 zile), în timp ce în București procedura are o durată medie de 66 de zile, dintre care 32 de zile sunt alocate pentru avizarea proiectului. În Cluj-Napoca timpul mediu este de 71 zile, în timp ce recordul negativ este deținut de Timișoara cu un timp mediu de 93 de zile.

Avizul de mediu are un cost de 820 de lei indiferent de orașul în care se obține.

Recepția lucrărilor: în Craiova se obține cel mai repede

După finalizarea lucrărilor de construcție, dezvoltatorii imobiliari trebuie să realizeze recepția lucrărilor în cadrul unei comisii din care fac parte și funcționari ai administrației publice și experți tehnici. 

Pentru cinci dintre orașele incluse în studiu, recepția lucrărilor durează în medie 30-36 de zile: 30 de zile la Craiova, 32 de zile la Ploiești, 34 de zile în București, 35 de zile pentru Cluj-Napoca și 36 de zile pentru Oradea. La polul opus se află Constanța, acolo unde întreaga procedură pentru recepția lucrărilor durează 65 de zile, mai mult decât la Timișoara (53 zile), Brașov (46 de zile) și Iași (44 zile). 

Dezvoltatorii imobiliari nu plătesc taxe autorităților locale pentru recepția lucrărilor, însă achită 4.750 lei pentru obținerea unui certificat de performanță energetică și actualizarea măsurătorilor topografice. 

De asemenea, studiul scoate în evidență și faptul că un transfer de proprietate între două persoane juridice durează în medie între 16 zile la Craiova și Ploiești și 21 de zile în Iași. În București, o astfel de procedură durează în medie 19 zile, cu o zi în plus comparativ cu Cluj-Napoca, Brașov și Oradea. 

Racordarea la utilități: aproape un an în București

Studiul „Subnational Business Ready” realizat de Banca Mondială oferă o radiografie și pentru intervalul de timp necesar pentru obținerea racordărilor la utilități. 

În cazul racordării la rețeaua de electricitate de 180 kVA, studiul menționează că cel mai scurt timp de racordare este la Craiova, acolo unde întreaga procedură durează în medie 180 de zile, adică 6 luni. 

Chiar dacă nu este pe primul loc, Oradea înregistrează performanțe decente și la acest capitol, cu un timp mediu de racordare de 220 de zile, mai scurt decât cel de 256 de zile raportat pentru Cluj-Napoca sau cel de 306 zile din Timișoara. 

Pe de altă parte, recordul negativ este deținut de București, cu un timp mediu de 317 zile, adică aproximativ 11 luni. Autorii studiului menționează că timpul foarte mare din București este justificat de o serie de activități suplimentare de planificare pentru ca furnizorul să se asigure că noile conexiuni nu suprasolicită rețeaua existentă.

Taxele de racordare la electricitate variază puternic în funcție de compania de distribuție și de alți factori, inclusiv poziționare și capacitatea de alimentare disponibilă în zona respectivă. Astfel, cea mai mică taxă este în Craiova, acolo unde taxa medie de racordare este de circa 148.000 lei, în timp ce la polul opus se află Iași, cu o taxă de racordare medie de 450.000 lei. În cazul celorlalte șapte orașe incluse în studiu, taxa de racordare este de 250.000 lei. 

Între timp, racordarea la rețeaua de apă potabilă durează în medie între 90 de zile în Oradea și 145 de zile în Timișoara. În București, timpul mediu de racordare este de 109 zile, în timp ce Cluj-Napoca se remarcă cu a doua cea mai bună medie: 92 de zile. 

În Craiova și Ploiești timpul mediu de racordare depășește 120 de zile, iar autorii studiului afirmă că una dintre explicații este că lucrările de racordare sunt efectuate obligatoriu de serviciile de utilități. 

Costurile pentru aprobarea documentației pentru racordarea la rețeaua de apă sunt 0 pentru dezvoltatorii din Craiova, în timp ce în restul orașelor tarifele medii sunt cuprinse între 83 lei în Timișoara și 1.385 lei în București. 

Concluzii

Studiul „Subnational Business Ready” realizat de Banca Mondială a scos în evidență că, la numeroase capitole, Oradea este administrația publică cu cel mai scurt timp mediu pentru diverse proceduri, inclusiv eliberarea autorizației de construire sau eliberarea avizului de mediu. 

La polul opus, în București timpii de așteptare pentru acte sunt semnificativ mai mari atât din cauza volumului mai mare de muncă al funcționarilor publici, cât și din cauza faptului că Bucureștiul lucrează cu un Plan Urbanistic General (PUG) din anul 2000, în așteptarea unei versiuni actualizate.

Distribuie articolul în social media:

Scris de:

Daniel Popescu

Daniel este jurnalist freelancer. Scrie pentru diverse publicații despre industria auto și tehnologii prietenoase cu mediul înconjurător și produce un newsletter săptămânal despre piața imobiliară. În timpul liber îi place să călătorească și să meargă la evenimente sportive.