Numărul de tranzacții a scăzut cu 19% în octombrie, ca efect al majorării TVA

Numărul de tranzacții imobiliare cu unități individuale a scăzut în octombrie cu 18% în București și cu 19% la nivel național comparativ cu octombrie 2024. Scăderea era previzibilă în contextul în care cumpărătorii s-au grăbit anterior să cumpere locuințe înainte de creșterea TVA-ului la 21%.

Analiza pieței imobiliare din România în octombrie 2025

Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) a publicat recent datele despre tranzacțiile imobiliare din România pentru luna octombrie, iar acestea indică o scădere generală a numărului de tranzacții cu unități individuale.

Astfel, la nivel național, în luna octombrie au fost finalizate peste 14.300 de tranzacții cu unități individuale, ceea ce reprezintă o scădere cu 19% comparativ cu octombrie 2024.

În București au avut loc peste 4.000 de tranzacții, în scădere cu 18% comparativ cu octombrie 2024, în contextul în care în Capitală s-au înregistrat aproximativ 28% din numărul național de tranzacții.

Dintre marile județe ale țării, cea mai bună evoluție s-a înregistrat în județul Cluj, acolo unde scăderea a fost cu 2%, la puțin peste 900 de tranzacții. În schimb, în celelalte mari județe s-au înregistrat între 600 – 800 de tranzacții, iar scăderile procentuale au fost formate din două cifre în Timiș (-22%), Brașov (-23%), Constanța (-30%) sau Ilfov (-37%). La Iași, tranzacțiile s-au redus cu 49%, însă acest județ are în mod uzual variații lunare puternice, inclusiv atunci când piața este în creștere.

Chiar dacă scăderile procentuale sunt semnificative, este important de menționat că acestea erau previzibile pentru piața imobiliară în contextul în care Guvernul a eliminat cota redusă de TVA de 9% pentru locuințe noi și a majorat cota standard de TVA de la 19% la 21% începând din 1 august.

Astfel, evoluția pieței imobiliare a fost distorsionată în ultimele luni, întrucât o parte dintre persoanele care intenționau să cumpere o locuință nouă au grăbit procesul de achiziție atunci când Guvernul a anunțat în luna iulie o majorare iminentă a TVA-ului. De altfel, numărul de tranzacții a crescut cu 17% la nivel național în iulie și apoi cumulat cu 10% în august și septembrie, adică în primele două luni de după majorarea TVA.

Piața imobiliară în precedentele trei luni ale anului

Influențată de scăderile raportate pentru luna octombrie, piața imobiliară este în scădere din punctul de vedere al tranzacțiilor și dacă ne raportăm la precedentele trei luni, adică la perioada august-octombrie, care marchează și primele trei luni de după majorarea TVA.

Astfel, în acest interval, în România au avut loc 42.100 de tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 8% comparativ cu perioada august-octombrie 2024.

În acest caz se remarcă faptul că piața din București a scăzut într-un ritm mai puțin alert comparativ cu media națională, de la 13.000 la 12.400 de tranzacții (-5%).

În schimb, toate celelalte piețe majore au înregistrat scăderi mai mari decât media națională. De exemplu, în Timiș și Cluj tranzacțiile au scăzut cu 10%, în Brașov și Constanța cu 15%, în timp ce județul Ilfov afișează o scădere cu 24%. De asemenea, Iași a raportat o scădere cu 30%, generată mai ales de scăderea cu 49% din luna octombrie.

Piața imobiliară în primele 10 luni ale anului

În contextul datelor din luna octombrie, piața imobiliară a revenit pe scădere de la începutul acestui an și până în prezent. Astfel, în primele 10 luni ale anului au avut loc 134.000 de tranzacții, în scădere cu 2,8% comparativ cu cele 137.800 de tranzacții din primele 10 luni ale anului trecut. Această scădere ușoară vine după două luni consecutive în care numărul de tranzacții a fost foarte apropiat de cel de anul trecut, cu variații mai mici de 1%.

În acest caz, piața din București a avut o scădere mai mare decât media națională: în Capitală s-au înregistrat 38.800 de tranzacții, în scădere cu 6% comparativ cu primele 10 luni ale anului trecut.

Pe de altă parte, datele scot în evidență două județe majore cu creșteri semnificative, și anume Constanța și Cluj. În județul de la malul mării au avut loc peste 8.100 de tranzacții, cu 11% peste nivelul din perioada similară a anului trecut, în timp ce județul cu cele mai mari prețuri pe metru pătrat a raportat tot 8.100 de tranzacții, cu exact 6% peste nivelul din ianuarie-octombrie 2024.

Pe de altă parte, celelalte mari județe ale țării au înregistrat scăderi. Astfel, în Timiș  au avut loc 8.000 de tranzacții, în scădere cu 5%, pentru ca în Ilfov să existe 7.500 de acorduri finale, cu 4% sub nivelul de anul trecut. În schimb, scăderea este mai mare în Brașov, acolo unde numărul de tranzacții a scăzut cu 10%, la 6.700.

Numărul de ipoteci revine pe scădere

Scăderea tranzacțiilor din luna octombrie a avut un efect direct și asupra ipotecilor. Totuși, impactul a fost unul mai moderat, așa cum s-a întâmplat practic în aproape fiecare lună în care tranzacțiile au scăzut.

Astfel, în luna octombrie au existat peste 7.400 de ipoteci, cu 13% mai puține comparativ cu octombrie 2024. Aproape 2.100 dintre acestea au fost înregistrate în București, cu 20% mai puține decât în octombrie 2024.

La fel ca în cazul tranzacțiilor, ipotecile active au scăzut în toate județele majore. În Brașov (-30%) și Iași (-41%) scăderile au fost mai accentuate decât media națională, în timp ce Ilfov, Timiș și Constanța au înregistrat scăderi apropiate, cu 16%-17%.

Cea mai bună evoluție la acest capitol a fost de departe în Cluj, acolo unde ipotecile active au rămas constante la aproape 460.

Dacă ne raportăm la cele mai recente trei luni cu date disponibile, și anume august-octombrie 2025, numărul ipotecilor active este în ușoară creștere cu 2,2%, de la 22.400 la 22.900. Chiar și așa, Capitala este tot pe scădere, cu 6.900 de ipoteci active (-4,2%).

Pe de altă parte, trei dintre județele de top au un număr mai mare de ipoteci pentru acest interval de trei luni. Este vorba despre Timiș și Brașov (ambele cu aproximativ +2%), dar mai ales de Ilfov, acolo unde ipotecile active au crescut cu 22%. În schimb, scăderi s-au înregistrat în Cluj (-3%), Constanța (-5%) și, mai ales, în Iași (-8%).

În ciuda scăderilor din octombrie, piața ipotecilor rămâne în teritoriu pozitiv pentru perioada care a trecut de la începutul anului. În primele 10 luni, ANCPI a raportat 76.000 de ipoteci active, în creștere cu 9% comparativ cu perioada ianuarie-octombrie 2024.

De data aceasta, cele mai multe piețe majore au raportat creșteri, și acelea formate de regulă din două cifre: Brașov (+11%), Cluj (+19%), Timiș (+21%) și Ilfov (+34%). Cu 22.600 de ipoteci active, București are o creștere minoră cu 0,6%, în timp ce Constanța a raportat o scădere cu 1%. Notă discordantă la acest capitol face din nou județul Iași, unde ipotecile active au scăzut cu 25%.

Este important de menționat că numărul de ipoteci active pe care îl raportează ANCPI în fiecare lună include și creditele ipotecare de refinanțare. ANCPI nu oferă o statistică separată pentru acestea din urmă, însă uzual numeroase persoane aleg să-și refinanțeze creditele ipotecare pentru a beneficia de o perioadă de 3-5 ani de dobândă fixă.

Banca Națională a României (BNR) a decis în ședința din 8 noiembrie să păstreze dobânda de politică monetară la 6,5%. Practic, această dobândă nu a mai fost modificată din august 2024 și este puțin probabil să scadă în următoarele luni, ca urmare a faptului că inflația anuală a ajuns foarte aproape de pragul de 10% pe fondul eliminării prețurilor plafonate la energie electrică și a majorării TVA la cotele de 11% și 21%.

Pe de altă parte, indicele ROBOR la 3 luni este în această perioadă de 6,29%, în scădere ușoară de la valoarea de 6,48% din prima parte a lunii octombrie. Acest indice este utilizat pentru calcularea dobânzilor la creditele ipotecare acordate înainte de 1 mai 2019.

Între timp, indicele IRCC, utilizat pentru creditele ipotecare acordate după 1 mai 2019, este în prezent de 6,06%, cea mai mare valoare de la introducerea acestuia. Comparativ cu precedenta perioadă de 3 luni, indicele IRCC este cu 0,51 de puncte procentuale mai mare, iar această valoare se aplică până în 31 decembrie 2025.

Autorizațiile de construire în septembrie 2025

Între timp, Institutul Național de Statistică (INS) a publicat recent datele cu privire la autorizațiile de construire eliberate pe parcursul lunii septembrie. Astfel, la nivel național au fost emise aproape 3.600 de autorizații, în creștere cu 3% comparativ cu septembrie 2024. Dintre acestea, 1.100 au fost emise în mediul urban (+0,3%) și 2.500 în mediul rural (+3,6%).

În același timp, suprafața autorizată în mediul urban a înregistrat o creștere semnificativă cu 61%, la aproape 594.000 de metri pătrați, ceea ce sugerează că proiectele imobiliare autorizate sunt de o amploare mai mare.

În schimb, în mediul rural creșterea a fost cu aproape 2%, la 417.000 de metri pătrați. În acest context, suprafața autorizată la nivel național a depășit pragul de un milion de metri pătrați și este în creștere cu 30%.

Pentru cele mai recente 3 luni pentru care există date publice (iulie-septembrie 2025), datele raportate de INS indică creșteri pe linie. Numărul de autorizații s-a majorat cu 6,7% în mediul urban (3.300 de autorizații) și cu 3,3% în mediul rural, la 7.500 de autorizații. Astfel, media națională este o creștere de autorizații cu 4,3%, la 10.300 de autorizații.

În cazul suprafeței, mediul urban a înregistrat o creștere cu 4,6%, la peste un milion de metri pătrați, care se adaugă la suprafața de 1,2 milioane de metri pătrați autorizată în mediul rural (+4%). Astfel, în ansamblu, la nivel național, suprafața autorizată a crescut cu 24% și a depășit 2,28 milioane de metri pătrați.

Creșterile din ultimele luni au făcut ca datele să fie în creștere și pentru primele 9 luni ale anului. Numărul total de autorizații a depășit 28.400 și este mai mare cu 4%. Mediul urban a raportat aproape 8.500 de autorizații (+3,7%), iar mediul rural 19.900 (+4,5%).

De asemenea, suprafața autorizată este în creștere cu 14% la nivel comparativ cu primele 9 luni ale anului trecut, la 6,23 milioane de metri pătrați, iar această evoluție pozitivă provine în special din mediul urban (3,08 milioane, +20%) și mai puțin din mediul rural (3,15 milioane, +8%).

Pe baza autorizațiilor de construire emise la nivel național în primele 9 luni ale anului, în România vor fi construite aproape 63.700 de locuințe, în creștere cu 16% comparativ cu perioada ianuarie-septembrie 2024.

Dintre acestea, aproape 9.200 de locuințe au fost autorizate în Ilfov, ceea ce reprezintă o creștere cu 48%, în timp ce 7.600 de locuințe au fost autorizate în București, acolo unde creșterea este cu 25%. Alte 6.400 de locuințe se vor construi în Iași (+56%), iar 4.400 de locuințe au fost autorizate în Timiș (+15%). În schimb, numărul de locuințe autorizate este în scădere în Constanța (-9%, la 4.000 de locuințe) și Cluj (-12%, la 2.600 de locuințe).

Potrivit datelor raportate de Banca Națională a României (BNR), moneda euro, folosită ca reper în aproape orice tranzacție imobiliară, a avut în luna octombrie 2025 o valoare medie de 5,0873 lei, în creștere cu 0,27% comparativ cu valoarea medie de 5,0737 din septembrie 2025 și cu 2,26% comparativ cu valoarea medie de 4,9748 lei din octombrie 2024.