Analize

Analiza pieței imobiliare din România în august 2023

În luna august au fost înregistrate la nivel național peste 15.000 de tranzacții imobiliare, în creștere cu aproape 26% comparativ cu luna iulie și cu peste 8% comparativ cu august 2022. București și Cluj au raportat cele mai bune rezultate lunare din acest an calendaristic. 

Piața imobiliară din România a încheiat vara cu cea mai bună performanță lunară din acest an calendaristic, potrivit celui mai recent raport publicat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Creșterea numărului de tranzacții din luna august vine să completeze astfel semnalele pozitive ale pieței imobiliare înregistrate încă din luna mai și continuate în primele luni de vară. 

Astfel, la nivel național s-au înregistrat în luna august 15.393 de tranzacții mobiliare, ceea ce reprezintă o creștere cu aproape 26% comparativ cu luna iulie. 

La fel ca și în luna precedentă, principala explicație pentru această evoluție este reprezentată de creșterea numărului de tranzacții din București și principalele orașe ale țării. De exemplu, comparativ cu iulie 2023, numărul tranzacții a crescut cu peste 16% în București, cu aproape 35% în județul Brașov și cu aproape 27% în județul Cluj, în timp ce județele Timiș și Iași au raportat creșteri de peste 18% și, respectiv, 7%. Atât Capitala, cât și celelalte județe menționate anterior au înregistrat în august cea mai bună lună din acest an. 

În luna august, județul cu cel mai mare număr de tranzacții a fost Timiș, întrucât aici s-au raportat exact 1.000 de tranzacții. De asemenea, poziția următoare este ocupată de Ilfov cu 976 de tranzacții, corespunzătoare unei creșteri cu 78% comparativ cu iulie 2023. De altfel, Ilfov a înregistrat la rândul său cea mai bună lună a anului, în contextul în care recordul precedent fusese înregistrat în luna mai cu 628 de tranzacții. 

Un alt aspect care merită evidențiat este că august 2023 este prima lună din acest an în care numărul de tranzacții este în creștere comparativ cu luna similară a anului trecut. Mai exact, în ultima lună de vară a acestui an au avut loc cu peste 8% mai multe tranzacții decât în august 2022. Și în cadrul acestei comparații se remarcă o serie de creșteri pe linie atât în București (peste 10%), cât și în principalele județe ale țării: 88% în Ilfov, peste 17% în Cluj, peste 15% în Timiș și aproape 10% în Iași. 

O posibilă explicație pentru rezultatele bune de pe piața imobiliară din luna august este legată de intenția Guvernului de a crește valoarea TVA-ului de la 5% la 9% pentru locuințele noi și de a majora impozitele pentru tranzacțiile imobiliare pentru locuințele vechi, pe lângă o serie de alte măsuri care ar putea duce la creșterea prețurilor. În acest sens, este posibil ca o parte dintre persoanele care se gândeau la achiziționarea unei locuințe în următoarele luni să fi grăbit procesul de cumpărare pentru a evita astfel creșterea costurilor. 

Piața imobiliară în primele opt luni ale anului

Rezultatele bune din luna august au condus la o îmbunătățire a performanței de până acum din acest an. Astfel, pentru primele opt luni ale anului, ANCPI a raportat 94.142 de tranzacții, în scădere cu 17,5% comparativ cu perioada ianuarie-august 2022. Ca și până acum, Bucureștiul a raportat o scădere mai pronunțată de media pieței, în acest caz de aproape 22%, în condițiile în care numărul de tranzacții din Capitală a fost de 27.762. 

Județul Brașov continuă să fie a doua piață imobiliară a României în acest an, însă „lupta” de la distanță cu județul Timiș a devenit una foarte echilibrată: 6.070 vs. 6.011 tranzacții. Brașov continuă să aibă o evoluție mai bună decât media pieței, cu o scădere de puțin peste 11% raportată la nivelul primelor 8 luni ale anului, în timp ce Timiș a raportat o scădere de peste 20%. 

Între timp, Clujul este a patra piață imobiliară, cu 5.592 de tranzacții și o scădere de 18% în ianuarie-august 2023 vs. perioada similară a anului trecut. 

În total, există 8 județe în care numărul de tranzacții din primele opt luni ale anului este superior celui din perioada similară a anului trecut, iar pe primele poziții se afla Alba (+23%), Maramureș (+20%) și Tulcea (+12%). Totuși, aceste trei județe au împreună mai puțin de 3.000 dintre cele peste 94.000 de tranzacții raportate la nivel național în acest interval 

Un nou record lunar de ipoteci active pentru 2023

Creșterea numărul de tranzacții imobiliare din luna august și decizia Băncii Naționale a României de a menține dobânda de politica monetară la 7% începând din luna ianuarie se reflectă inevitabil și în privința numărului creditelor ipotecare. 

Datele ANCPI arată că în luna august au existat la nivel național 6.395 de ipoteci active, în creștere cu aproape 12% comparativ cu luna iulie și cu 4,2% comparativ cu august 2022. 

De altfel, august a devenit luna din acest an cu cel mai mare număr de ipoteci active (precedentul record a fost înregistrat în iulie cu 5.724 ipoteci active), dar și prima lună din 2023 în care numărul de ipoteci active este mai mare decât în luna corespunzătoare din anul precedent. 

Bucureștiul a avut 2.175 de ipoteci active, ceea ce înseamnă că o ipotecă activă din trei a fost în Capitală. August 2023 este luna cu cele mai multe ipoteci active la nivelul Capitalei și a doua lună din acest an în care numărul de ipoteci active este în creștere raportat la datele din lunile similare ale anului trecut, după ianuarie. Între timp, în Timiș au existat 500 de ipoteci active, în Ilfov 466, iar în Cluj 401. Toate aceste trei județe au raportat la rândul lor cifre record pentru acest an. 

Pe de altă parte, numărul ipotecilor active la nivelul primelor 8 luni ale anului este în continuare mai mic decât în perioada ianuarie-august 2022. Mai exact, sunt active 39.072 de ipoteci, în scădere cu 25% față de perioada similară din 2002. De altfel, în cadrul acestei comparații, toate județele din România au raportat un declin, cu scăderi de aproape 27% pentru București, peste 22% pentru Timiș și aproape 25% pentru Cluj. 

Este important de precizat că numărul de ipoteci active pe care îl raportează ANCPI în fiecare lună include și creditele ipotecare de refinanțare. ANCPI nu oferă o statistică separată pentru acestea din urmă, însă în acest an numeroase persoane au ales să-și refinanțeze creditele ipotecare pentru a trece de la ratele calculate pe baza indicelui ROBOR la ratele calculate pe baza indicelui IRCC. 

Pe parcursul lunii august, dobânzile au rămas stabile. Conform metodologiei de calcul, indicele IRCC este în continuare de 5,94% până în 30 septembrie, în timp ce indicele ROBOR utilizat pentru creditele ipotecare acordate înainte de 1 mai 2019 este de 6,4%, valoare similară cu cea înregistrată și în cea mai mare parte a lunii iulie. 

Încă o lună de creștere a suprafețelor autorizate în mediul urban

Între timp, Institutul Național de Statistică (INS) a publicat datele cu privire la numărul autorizațiilor de construire acordate la nivel național în primele șapte luni ale anului. Datele de ansamblu indică o nouă îmbunătățire a interesului manifestat de dezvoltatori pentru noile construcții, în special în mediul urban. 

Astfel, în luna iulie au fost acordate peste 3.000 de autorizații de construire la nivel național, în creștere cu 1,26% comparativ cu iunie 2023, ca urmare a creșterii mai mari din mediul urban (2,34%) comparativ cu mediul rural (0,77%). În schimb, numărul autorizațiilor este în scădere cu aproape 21% comparativ cu iulie 2022. 

La nivelul primelor șapte luni ale anului, numărul autorizațiilor emise este cu 24% mai mic, cu variații procentuale relativ mici între cele două medii: -26% pentru mediul urban și -23% pentru mediul rural. 

Pe de altă parte, la fel ca și în cazul datelor din luna iunie, dezvoltatorii imobiliari au mărit solicitările în ceea ce privește suprafața totală utilă a proiectelor din mediul urban. Astfel, în luna iulie au fost autorizați aproape 513.000 de metri pătrați utili în mediul urban, în creștere cu peste 16% comparativ cu luna iunie. Valoarea este însă cu 27% mai mică decât în perioada similară a anului trecut, iar la nivelul primelor șapte luni ale anului asistăm la o scădere cu 17,5% a suprafeței totale autorizate la oraș, comparativ cu ianuarie-iulie 2022. 

În mediul rural, suprafața utilă autorizată în luna iulie a fost de aproape 359.000 de metri pătrați, valoare foarte apropiată de cea din iunie 2023, dar în scădere cu aproximativ 18,5% comparativ cu iulie 2022. În ansamblu, suprafața autorizată în mediul rural în primele șapte luni ale anului a scăzut cu aproape 24% comparativ cu ianuarie – iulie 2022. 

Pe baza acestor date, la nivel național a fost autorizată o suprafață totală de aproape 872.000 de metri pătrați utili în luna iulie 2023, în creștere cu aproape 9% comparativ cu iunie 2023, dar în scădere cu aproape 24% față de luna similară a anului trecut. Astfel, în ansamblu, dezvoltatorii au obținut autorizații pentru suprafețe de 5,2 milioane de metri pătrați utili în primele șapte luni ale anului, în scădere cu peste 20% față de ianuarie-iulie 2022. 

Așa cum spuneam anterior, în perioada următoare este de așteptat ca Guvernul să modifice Codul Fiscal inclusiv în privința taxelor și impozitelor aplicate pe piața imobiliară. Mai multe detalii pe acest subiect găsești aici

Potrivit datelor raportate de Banca Națională a României (BNR), moneda euro, folosită ca reper în aproape orice tranzacție imobiliară, a avut în luna august o valoare medie de 4,9409 lei, foarte apropiată de valoarea medie de 4,9412 lei din iulie 2023 și în creștere cu 0,93% comparativ cu valoarea medie de 4,8953 lei din august 2022. 

Scris de:

Daniel este jurnalist freelancer. Scrie pentru diverse publicații despre industria auto și tehnologii prietenoase cu mediul înconjurător și produce un newsletter săptămânal despre piața imobiliară. În timpul liber îi place să călătorească și să meargă la evenimente sportive.

Recomandările noastre

Analiză Storia.ro: care sunt cele mai populare luni pentru vânzare sau închiriere

Vezi analiza

Proiect de lege final publicat – măsurile fiscale care s-ar aplica în piața imobiliară

Vezi analiza

Analiză Storia.ro – Cum au evoluat în luna iunie prețurile medii ale apartamentelor de vânzare din principalele orașe din țară

Vezi analiza

Analiza pieței imobiliare în noiembrie 2023 | Date proprii

Vezi analiza

Noutățile de pe piața imobiliară din România în octombrie 2023

Vezi analiza

Analiza pieței imobiliare în iunie 2023 | Date din Storia.ro & OLX Imobiliare

Vezi analiza