Analize

Analiza pieței imobiliare din România în primele 6 luni ale lui 2023 | AGENT EXPERT

Piața imobiliară din România a înregistrat în prima jumătate a anului o scădere cu 22% a numărului de tranzacții și cu 31% a numărului total de ipoteci active. 

În România au avut loc peste 10.000 de tranzacții imobiliare în luna iunie, corespunzător unei scăderi de 20% comparativ cu perioada similară a anului trecut, potrivit datelor publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). 

Ca de obicei, Bucureștiul asigură aproximativ o treime dintre aceste tranzacții, cu peste 3.000 de unități în prima lună de vară, iar Capitala înregistrează în continuare o scădere mai mare decât media națională: -27%. Totuși, scăderea procentuală este mai mică decât cele din aprilie și mai, când piață a scăzut de fiecare dată cu peste 30%. 

Pe de altă parte, piața imobiliară din județul Cluj, considerată cea mai scumpă prin prisma prețurilor solicitate în Cluj-Napoca, a înregistrat o scădere de numai 5%. De altfel, aceasta este cea mai mică scădere lunară înregistrată în Cluj în acest an și a treia lună consecutivă în care scăderile de tranzacții din acest județ sunt mai mici decât media națională. 

Astfel, București și Cluj oferă deja o serie de semnale pozitive cu privire la atenuarea scăderii numărului de tranzacții în raport cu media raportată la nivel național. 

La fel ca până acum, cele mai mari scăderi lunare s-au înregistrat în județele din sudul României, în timp ce doar patru județe au raportat o creștere a numărului de tranzacții: Argeș, Călărași, Mureș și Prahova. 

Piața imobiliară în prima jumătate a anului

Evoluția tipică înregistrată în luna iunie a determinat ca datele agregate pentru prima jumătate a anului să fie foarte asemănătoare cu cele din primele cinci luni. Astfel, în România s-au înregistrat peste 66.000 de tranzacții imobiliare în perioada ianuarie-iunie 2023, cu 22% mai puține comparativ cu perioada similară a anului trecut. 

Cu aproape 20.000 de tranzacții, Capitala rămâne cea mai importantă piață și una cu o scădere mai accentuată decât media pieței, de 27%, însă evoluțiile mai bune din ultimele trei luni sugerează că ne putem aștepta la o temperare a scăderii în următoarea perioadă. 

Brașov este surpriza plăcută a pieței imobiliare, în contextul în care județul din centrul țării a raportat cel mai mare număr de tranzacții imobiliare după București: peste 4.500, în contextul unei scăderi a numărului de tranzacții cu numai 11%, mult mai mică decât media națională. 

Cu o scădere de 28%, județul Timiș ocupă locul trei în top cu peste 4.100 de tranzacții, în timp ce Cluj este pe poziția a patra cu aproape 3.900 de tranzacții și o scădere de 25%. Dintre principalele județe ale țării, Constanța a raportat de asemenea o scădere mai mică decât media pieței: peste 3.600 de tranzacții și o scădere de 19%.

La fel ca și în cazul raportului pentru primele cinci luni, doar șase județe au raportat o creștere a numărului de tranzacții: Alba (25%), Prahova (11%), Maramureș (7%), Călărași (7%), Argeș (7%) și Vâlcea (2%), în timp ce alte șase au înregistrat scăderi mai mari de 30%: Covasna (-32%), Ialomița (-38%), Gorj (-41%), Botoșani (-45%), Teleorman (-56%) și Olt (-72%). În fiecare caz în parte vorbim însă de piețe imobiliare unde au loc tradițional puține tranzacții, astfel că relevanța datelor la nivel național este scăzută. 

În ansamblu, prima jumătate a anului se încheie într-o notă optimistă comparativ cu primele trei luni calendaristice din 2023, întrucât scăderea numărului de tranzacții s-a plafonat, iar unele piețe majore, așa cum sunt cele din București și județul Cluj, oferă perspective pozitive pentru a doua jumătate a anului. 

Numărul ipotecilor active s-a redus cu 31%

Piața creditelor ipotecare s-a stabilizat în ultimele luni din punct de vedere al dobânzilor practicate de instituțiile bancare, iar acest lucru se reflectă și în numărul de credite ipotecare active raportat de ANCPI. Așa cum era de așteptat, datele oficiale arată o scădere procentuală mai mare pe partea de creditare decât în privința numărului total de tranzacții, însă și în acest caz se observă o plafonare a scăderii în jurul pragului de 30%. 

Astfel, numărul de ipoteci active în luna iunie 2023 a fost de aproape 4.500, în scădere cu 34%, în timp ce la nivelul primei jumătăți a anului numărul de ipoteci active a scăzut cu 31%, la aproape 27.000. 

Ca de obicei, Bucureștiul și-a tras partea leului cu aproximativ o treime dintre ipotecile active și anume peste 9.000, în scădere cu 33%, adică aproape de media pieței. Interesant este că primul județ după București ca număr de ipoteci active este Constanța, însă la o distanță infimă de Timiș (1.857 vs. 1.851 de ipoteci active), în condițiile în care județul de la malul mării a raportat o scădere procentuală de numai 21%, comparativ cu 31% în dreptul Timișului. La fel ca în cazul numărului de tranzacții, Clujul ocupă doar locul patru, cu 1.700 de ipoteci și o scădere de 31%. 

În ansamblu, numărul de credite ipotecare active a crescut doar în județul Harghita (+8%), iar cele mai mari scăderi s-au înregistrat în Gorj (-53%), Botoșani (-55%) și Olt (-64%). 

Numărul de ipoteci active pe care îl raportează ANCPI în fiecare lună include și creditele ipotecare de refinanțare. ANCPI nu oferă o statistică separată pentru acestea din urmă, însă în acest an numeroase persoane au ales să-și refinanțeze creditele ipotecare pentru a trece de la ratele calculate pe baza indicelui ROBOR la ratele calculate pe baza indicelui IRCC. 

În ultima lună, dobânzile s-au stabilizat. De exemplu, indicele IRCC a scăzut ușor de la 5,98% la 5,94% începând din 1 iulie, în timp ce indicele ROBOR, utilizat în continuare pentru creditele ipotecare acordate înainte de 1 mai 2019, a fost constant de 6,55% pe parcursul lunii iunie, cu o ușoară tendință de scădere în primele zile din iulie. 

De altfel, stabilizarea dobânzilor se reflectă și în stabilizarea creditării ipotecare la un nivel cu circa 30% mai mic decât în perioada similară a anului trecut. 

Luna mai, cele mai multe autorizații de construire la nivel național în 2023

Pe de altă parte, Institutul Național de Statistică (INS) a publicat recent datele oficiale despre numărul autorizațiilor de construire acordate la nivel național în primele cinci luni ale anului. La nivel național, luna mai a adus o scădere de 19% a numărului de autorizații de construire, însă aceasta a fost cea mai bună lună de până acum din acest an, cu un total de aproape 3.500 de autorizații. Pentru primele cinci luni ale anului numărul de autorizații de construire a depășit pragul de 14.000, corespunzător unei scăderi de 24%. 

Între timp, suprafața totală autorizată în luna mai la nivel național a depășit 753.000 de metri pătrați, iar aici scăderea este de aproape 28% comparativ cu mai 2022. Cifrele sunt mai bune decât cele raportate în luna aprilie, iar suprafața totală autorizată la nivel național în primele cinci luni ale anului a trecut de 3,5 milioane de metru pătrați. 

Diferențele sunt însă destul de mari în funcție de mediul în care au fost eliberate autorizațiile. De exemplu, numărul de autorizații din mediul urban a scăzut cu 19% în luna mai și cu 27% la nivelul primelor cinci luni ale anului, în timp ce în mediul rural scăderile sunt de 19% și, respectiv, 23%. 

În cazul suprafeței totale autorizate se observă o scădere de 35% în mediul urban pentru luna mai comparativ cu mai 2022, însă pe de altă parte luna mai a fost a doua cea mai bună lună a anului după martie. Astfel, la nivelul primelor cinci luni ale anului, scăderea în mediul urban la acest capitol este mai mică de 17%. În schimb, mediul rural a raportat o scădere de 19% în luna mai vs. mai 2022 și de 24% în perioada ianuarie – mai 2023 comparativ cu primele cinci luni din 2022. 

Scris de:

Daniel este jurnalist freelancer. Scrie pentru diverse publicații despre industria auto și tehnologii prietenoase cu mediul înconjurător și produce un newsletter săptămânal despre piața imobiliară. În timpul liber îi place să călătorească și să meargă la evenimente sportive.

Recomandările noastre

Analiza pieței imobiliare din România în primele 6 luni ale lui 2023 | AGENT EXPERT

Vezi analiza

Proiect de lege final publicat – măsurile fiscale care s-ar aplica în piața imobiliară

Vezi analiza

Evoluția pieței imobiliare – RAPORT septembrie 2023 | Date ANCPI și INS | AGENT EXPERT

Vezi analiza

#GhidulChiriilor de la AVOCATOO și Storia.ro dă startul noului sezon de închirieri

Vezi analiza

Noutăți pe piața imobiliară din România în ianuarie 2024

Vezi analiza

Analiza pieței imobiliare în octombrie 2023 | Date proprii

Vezi analiza