Tranzacțiile cu locuințe au scăzut cu aproape 23% în noiembrie

În România s-au încheiat în luna noiembrie 12.000 de tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 22,5% comparativ cu luna similară a anului trecut. Piața imobiliară din București a raportat o scădere procentuală asemănătoare, la 3.400 de tranzacții.

Data publicării: 18 decembrie 2025

Piața imobiliară din România a înregistrat a treia lună consecutivă de scăderi din punctul de vedere al numărului de tranzacții, potrivit celui mai recent raport publicat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).

Astfel, la nivel național, în luna noiembrie au fost încheiate puțin peste 12.000 de tranzacții, ceea ce reprezintă o scădere cu 22,5% comparativ cu luna similară a anului trecut. Dintre acestea, aproximativ 3.400 de tranzacții au avut loc în București, cu 21,8% mai puține decât în noiembrie 2024. Cu alte cuvinte, Capitala a avut o evoluție foarte apropiată de media națională.

De altfel, scăderi apropiate de media națională au fost raportate și în alte trei mari județe ale țării, toate cu peste 700 de tranzacții: Cluj (-21,5%), Timiș (-20,4%) și Ilfov (-22,7%). În schimb, tranzacțiile au scăzut într-un ritm mai alert în Brașov (-36,4%) și, mai ales, în Constanța (-51,5%), în timp ce Iași a avut cea mai mică scădere dintre județele fruntașe: -7,6%.

Această evoluție a pieței imobiliare era anticipată ca urmare a schimbărilor fiscale care au fost implementate de Guvern începând din luna august, în special prin eliminarea cotei reduse de TVA de 9% pentru locuințe noi și majorarea cotei standard de TVA de la 19% la 21%. Astfel, tranzacțiile au crescut brusc în iulie și august, pentru ca apoi să scadă începând din septembrie.

Piața imobiliară în precedentele trei luni a anului

În acest context, pentru cele mai recente trei luni pentru care există date, piața imobiliară este de asemenea în scădere.

Astfel, în intervalul septembrie-noiembrie, la nivel național s-au înregistrat 39.800 de tranzacții, cu 16,3% mai puține comparativ cu perioada similară a anului trecut. Și în acest caz piața din București a scăzut în ritm cu media națională (-16%), la puțin peste 11.300 de tranzacții.

Dintre județele de top, scăderi procentuale mai mici au fost raportate în Timiș (-15,8%) și Cluj (-14,2%), în timp ce alte județe majore din perspectivă imobiliară au înregistrat scăderi mai mari decât media națională. Printre ele se numără Ilfov (-26%), Brașov (-27%) și, mai ales, Iași și Constanța, ambele cu o scădere cu 34%.

Piața imobiliară în primele 11 luni a anului

Pe baza datelor raportate în luna noiembrie, piața imobiliară și-a amplificat ușor scăderea pentru perioada care a trecut de la începutul anului. Datele agregate de la ANCPI indică 146.000 de tranzacții cu unități individuale în primele 11 luni ale anului, cu 4,8% mai puține comparativ cu perioada similară a anului trecut.

Pentru această perioadă, București a înregistrat o scădere mai mare decât media națională, cu 7,6%, ceea ce corespunde unui număr de peste 42.000 de tranzacții.

În plus, în ciuda scăderilor din ultimele luni, două dintre județele de top ale României au înregistrat mai multe tranzacții comparativ cu perioada similară din 2024: Cluj (+2,8%) și Constanța (+3%). De altfel, cele două județe „luptă” pentru titlul de a doua cea mai mare piață imobiliară a României împreună cu Timiș (-6,5%), întrucât acestea sunt despărțite de mai puțin de 300 de unități înainte de ultima lună a anului.

Între timp, în Ilfov tranzacțiile au scăzut cu 5,9%, iar Brașov (-13,5%) și Iași (-25%) au înregistrat scăderi procentuale formate din două cifre.

Scăderi și la ipotecile active

La fel cum s-a întâmplat practic și în alte luni de pe parcursul anului, piața ipotecilor active pentru proprietățile imobiliare a avut și în luna noiembrie o scădere mai moderată comparativ cu scăderea numărului de tranzacții.

Astfel, la nivel național au existat aproape 7.500 de ipoteci active, cu 5% mai puține comparativ cu noiembrie 2024. În acest caz, se observă că în București scăderea a fost ușor mai ridicată comparativ cu media națională, de 7,7%, la aproape 2.100 de ipoteci active.

Între timp, marile județe au oferit rezultate diametral opuse: Timiș a raportat o creștere cu 20%, iar Ilfov (+3,4%) și Brașov (+1,6%) au avut de asemenea mai multe ipoteci active, dar în același timp numărul acestora a scăzut la Cluj (-4,1%) și, mai ales, la Constanța (-32,8%).

Pentru cele mai recente trei luni, piața ipotecilor active este de asemenea în scădere, de data aceasta cu 3,9%, la aproape 22.600 de ipoteci. Și aici se remarcă o evoluție mai slabă în Capitală (-7,7%) comparativ cu media națională, în timp ce trei județe majore din perspectivă imobiliară au înregistrat creșteri: Ilfov (2,2%), Timiș (6,1%) și Brașov (1%). În schimb, alte trei județe majore au raportat scăderi: Cluj (-6,8%), Iași (-11,7%) și, mai ales, Constanța (-20,2%).

Scăderile din octombrie și noiembrie se reflectă și în datele pentru primele 11 luni ale anului. Totuși, piața ipotecilor active rămâne în continuare pe creștere prin cele 83.500 de ipoteci, care reprezintă un surplus de 7,7% comparativ cu perioada similară a anului trecut. Prin urmare, a devenit o formalitate ca acest indicator să încheie pe plus anul 2025.

Scăderile din noiembrie au determinat însă București să ajungă practic la un nivel foarte apropiat de cel de anul trecut, cu o scădere mai degrabă simbolică cu 0,14%. Dintre județele mari, scăderi s-au mai înregistrat doar în Constanța (-4,8%) și Iași (-23,7%).

În schimb, alte trei județe principale au raportat creșteri mult peste media națională. De exemplu, în Ilfov sunt cu 30% mai multe ipoteci active, în timp ce numărul acestora a crescut cu 21% în Timiș și cu Cluj (+17%).

Este important de menționat că numărul de ipoteci active pe care îl raportează ANCPI în fiecare lună include și creditele ipotecare de refinanțare. ANCPI nu oferă o statistică separată pentru acestea din urmă, însă uzual numeroase persoane aleg să-și refinanțeze creditele ipotecare pentru a beneficia de o perioadă de 3-5 ani de dobândă fixă.

Conform așteptărilor, Banca Națională a României (BNR) a decis în ședința din 12 noiembrie să păstreze dobânda de politică monetară la 6,5%. Practic, această dobândă nu a mai fost modificată din august 2024 și este puțin probabil să scadă în următoarele luni, ca urmare a faptului că inflația anuală a ajuns foarte aproape de pragul de 10% pe fondul eliminării prețurilor plafonate la energie electrică și a majorării TVA la cotele de 11% și 21%.

Pe de altă parte, indicele ROBOR la 3 luni are în această perioadă o valoare de aproximativ 6,19%, în scădere ușoară de la valoarea de 6,29% din prima jumătate a lunii octombrie. Acest indice este utilizat pentru calcularea dobânzilor la creditele ipotecare acordate înainte de 1 mai 2019.

Între timp, indicele IRCC, utilizat pentru creditele ipotecare acordate după 1 mai 2019, este în prezent de 6,06%, cea mai mare valoare de la introducerea acestuia. Comparativ cu precedenta perioadă de 3 luni, indicele IRCC este cu 0,51 de puncte procentuale mai mare, iar această valoare se aplică până în 31 decembrie 2025.

Vestea bună este că valoarea indicelui IRCC va scădea la 5,68% în perioada ianuarie-martie 2026, foarte aproape de valoarea înregistrată și în primele trei luni ale acestui an (5,66%).

Numărul de autorizații a crescut cu 3% în octombrie 2025

Între timp, Institutul Național de Statistică (INS) a publicat recent datele cu privire la autorizațiile de construire eliberate pe parcursul lunii octombrie.

Astfel, la nivel național au fost emise aproape 3.300 de autorizații, în creștere cu aproape 3% față de octombrie 2024. Ca de obicei, în mediul rural au fost emise mai multe autorizații decât în mediul urban, cu o creștere cu 5% pentru mediul rural la 2.300 de autorizații și o scădere cu 2% în mediul urban la aproape 1.000 de autorizații.

În schimb, suprafața autorizată este în scădere indiferent de mediu. Astfel, vorbim despre 433.000 de metri pătrați utili autorizați în mediul rural (-13,5%) și 404.000 de metri pătrați în mediul urban, unde scăderea procentuală ajunge la aproape 25%. La nivel național, scăderea este de 19%, la aproximativ 836.000 de metri pătrați.

Dacă luăm în calcul doar cele mai recente 3 luni pentru care există date, adică august-octombrie 2025, atunci datele indică o creștere cu 3,5% la nivel național la peste 10.000 de tranzacții, dintre care 7.200 de tranzacții în mediul rural (+2%) și aproape 3.200 în mediul urban (+7%).

În schimb, pentru acest interval, suprafața autorizată a crescut doar în mediul urban, la 1,37 milioane de metri pătrați (+11,5%), în timp ce mediul rural a raportat o scădere cu 4,2%, la 1,26 milioane de metri pătrați utili. Astfel, la nivel național, autorizațiile pe cele trei luni sunt în creștere cu 3,4%, la 2,63 milioane de metri pătrați.

La nivelul primelor 10 luni ale anului, datele publicate de INS arată creșteri pe linie atât pentru autorizații, cât și pentru suprafața utilă. De exemplu, numărul de autorizații a crescut la nivel național cu 4,1%, la peste 30.400, dintre care 21.200 de autorizații au fost emise în mediul rural (+4,6%), iar alte 9.200 în mediul urban (+3%).

În același mod, suprafața utilă autorizată a ajuns la 7,93 milioane de metri pătrați utili (+9,1%), dintre care 4,1 milioane în mediul urban, corespunzător unei creșteri cu 11%. Mediul rural a ajuns la 3,82 milioane de metri pătrați utili autorizați, în creștere cu 4,9% raportat la primele 10 luni ale anului trecut.

Pe baza autorizațiilor de construire emise la nivel național în primele 10 luni ale anului, în România vor fi construite aproape 71.200 de locuințe, ceea ce reprezintă o creștere cu aproape 10% comparativ cu perioada ianuarie-octombrie 2024.

Cele mai multe locuințe au fost autorizate în județul Ilfov, care a trecut pragul de 10.000 de locuințe autorizate (+33%), în timp ce în București vor fi construite 8.300 de locuințe, cu 12% mai multe decât în perioada similară din 2024.

Dintre județele majore, cea mai mare creștere se înregistrează în Iași (7.300 de locuințe, +68%), în timp ce alte patru județe au raportat scăderi la acest indicator: Brașov și Timiș (ambele cu scăderi cu 2%), Cluj (-10%) și Constanța (-15%).

Potrivit datelor raportate de Banca Națională a României (BNR), moneda euro, folosită ca reper în aproape orice tranzacție imobiliară, a avut în luna noiembrie 2025 o valoare medie de 5,0868 lei, în stagnare comparativ cu valoarea medie de 5,0873 din octombrie 2025 și în creștere cu 2,23% comparativ cu valoarea medie de 4,9760 lei din noiembrie 2024.