Noutăți
Reglementare: lucrările de construcții vor fi suspendate dacă autorizația de construire este contestată în instanță
O decizie recentă a Curții Constituționale a României va conduce automat la suspendarea lucrărilor de construcție în cazul în care autorizația de construire este contestată și admisă în instanță. Reluarea lucrărilor de construcții va fi posibilă doar după o decizie definitivă a instanței cu privire la legalitatea autorizației de construire.
Curtea Constituțională a României (CCR) a adoptat în 24 noiembrie 2024 o decizie care ar putea avea un impact major asupra lucrărilor de construcție pentru proiectele imobiliare. Judecătorii CCR au analizat o prevedere legală menționată la articolul 12, alineatul 2 din Legea 50 din 29 iulie 1991 cu privire la autorizarea executării lucrărilor de construcții.
Formularea din alineatul respectiv este: „Odată cu introducerea acțiunii (n.r – de contestare a autorizației de construire) se pot solicita instanței judecătorești suspendarea autorizației de construire sau desființare și oprirea executării lucrărilor, până la soluționarea pe fond a cauzei”.
În acest alineat, formularea „se pot solicita instanței” arată practic că oprirea efectivă a lucrărilor este opțională. Curtea Constituțională a decis însă că, din cauza caracterului opțional, acest alineat este neconstituțional.
Prin această decizie, CCR a stabilit practic că oprirea lucrărilor este obligatorie în cazul în care autorizația de construire este contestată și admisă în instanță, potrivit unei interpretări realizate de Avocat Radu Pavel, avocat coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații.
Decizia adoptată de CCR este definitivă și general obligatorie și a intrat în vigoare în ianuarie 2025.
Efectele deciziei pentru piața imobiliară
În cazul în care instanța de judecată admite o contestație formulată împotriva autorizației de construire, constructorul este nevoit să întrerupă lucrările până la o decizie definitivă a instanței, astfel că efectul direct va fi livrarea cu întârziere a proiectului imobiliar.
Perioada de întârziere nu poate fi estimată în mod general, întrucât termenele de judecată pentru astfel de procese variază de la caz în caz, în special în funcție de complexitatea verificării tuturor documentelor care au stat la baza eliberării autorizației de construire.
În unele situații, astfel de procese se pot finaliza în câteva luni, în timp ce în alte situații o decizie definitivă poate veni chiar și după câțiva ani. Această perioadă de timp este influențată și de numărul de dosare aflate pe rol în perioada respectivă.
Ce măsuri poate adopta un constructor pentru a limita efectul legislației
Livrarea cu întârziere a proiectului imobiliar poate genera pierderi financiare majore pentru constructor și / sau dezvoltator.
Din acest motiv, casa de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații recomandă o serie de soluții prin care constructorul poate preveni sau cel puțin limita astfel de probleme financiare.
Una dintre variante este introducerea unor clauze contractuale prin care constructorul să poată cere despăgubiri financiare de la dezvoltator în cazul în care instanța de judecată decide că autorizația de construire nu respectă legea și este anulată. Cu alte cuvinte, o astfel de clauză îi va permite constructorului să recupereze banii pe care i-a investit în proiectul imobiliar de la începerea lucrărilor și până la suspendarea lucrărilor în urma unei contestații.
De asemenea, constructorul poate introduce în contract o clauză potrivit căreia își rezervă dreptul de a apela la o acțiune în daune-interese împotriva contestatorului, în cazul în care se dovedește că acesta a acționat cu rea-credință. Cu alte cuvinte, această clauză acoperă cazul în care o persoană fizică sau juridică contestă o autorizație de construire chiar dacă aceasta respectă legea, cu unicul scop de a întârzia lucrările de construcții.
În plus, pentru a-și acoperi cel puțin parțial pierderile generate de suspendarea lucrărilor, constructorul poate introduce o clauză care să-i permită ajustarea costurilor în cazul apariției unor astfel de probleme neprevăzute.
Ce impact are decizia pentru cumpărătorii de locuințe în stadiu de construcție
Noua regulă din domeniul construcțiilor va avea inevitabil impact și asupra cumpărătorilor de locuințe. Mai exact, asupra persoanelor care cumpără locuințe înainte de finalizarea acestora.
Practic, în cazul unui proiect imobiliar la care lucrările sunt suspendate după depunerea unei contestații, persoanele care au semnat o promisiune de vânzare-cumpărare și au plătit avans pentru viitoarea locuință nu vor mai putea intra în posesia locuinței la data menționată în contract.
Pentru a evita astfel de situații, devine cu atât mai important ca viitorul proprietar să verifice cât mai bine dezvoltatorul imobiliar și proiectul rezidențial înainte de a semna promisiunea de vânzare-cumpărare.
În plus, atunci când decide valoarea avansului pe care o poate plăti, este important să ia în calcul o posibilă amânare a livrării din motive independente de dezvoltator.
Distribuie articolul în social media:
