Cum vinzi eficient o proprietate cu chiriaș în casă

Pentru a vinde eficient o proprietate în care locuiește un chiriaș este esențial să cunoști drepturile și obligațiile pe baza contractului de închiriere, să comunici cu chiriașul pentru a permite vizionări și să gestionezi cu calm eventualele provocări care pot apărea în astfel de situații.

Vânzarea unei proprietăți în care locuiește un chiriaș este percepută drept complicată de numeroși proprietari, însă există o serie de prevederi legale care oferă claritate cu privire la drepturile și obligațiile părților, în special în cazul în care chiriașul cooperează în cadrul acestui proces.

Pentru asta, este important să abordezi situația pas cu pas, de la verificarea actelor pe baza cărora s-a realizat închirierea și comunicarea efectivă cu chiriașul până la identificarea unui potențial cumpărător și organizarea practică a vânzării imobilului.

Drepturi și obligații pe baza contractului de închiriere

În cazul în care între proprietar și chiriaș există un contract de închiriere valid și înregistrat la ANAF, acesta rămâne valid cu toate clauzele sale în cazul în care proprietatea este vândută, potrivit articolului 1811 din Codul Civil.

Pe de altă parte, în cazul în care contractul între proprietar și chiriaș este valid, dar nu a fost înregistrat la ANAF, din punct de vedere legal nu există o dată certă la care contractul a intrat în vigoare, motiv pentru care situația este mult mai simplă pentru viitorul proprietar: acesta poate solicita încetarea contractului de închiriere după dobândirea dreptului de proprietate, în condițiile prevăzute de lege.Cu toate acestea, eliberarea imobilului nu este o procedură atât de simplă în absența unui acord din partea chiriașului, întrucât necesită o decizie judecătorească. Din acest motiv, cea mai eficientă variantă este cea în care proprietarul reglementează legal situația chiriașului înainte de vânzarea imobilului, prin înregistrarea unui contract de închiriere la ANAF.

Cum comunici cu chiriașul că vrei să vinzi proprietatea

Pentru a evita orice potențială surpriză, ca reprezentant al vânzătorului este important să discuți cu chiriașul înainte de punerea în vânzare a locuinței. De altfel, transparența poate juca aici în favoarea ta. Comunică deschis și încearcă să afli dacă chiriașul are motive să caute alte opțiuni, întrucât plecarea acestuia înainte de vânzare ar putea facilita procesul de tranzacționare. 

În cazul în care chiriașul își propune să rămână în locuință și există un contract de închiriere înregistrat la ANAF, explică-i faptul că vânzarea locuinței nu va avea niciun efect direct asupra sa, întrucât contractul de închiriere rămâne valabil în exact aceleași condiții. În acest fel ai mai multe șanse să obții cooperarea chiriașului pentru subiectul cu adevărat sensibil: vizionările.

Din punct de vedere legal, aici lucrurile sunt mai complicate. Conform articolului 1804 din Codul Civil, chiriașul este obligat să permită vizionarea locuinței de către proprietar, însă cu condiția ca vizita să nu-i provoace ceea ce legea numește „stânjenire nejustificată”. Cu alte cuvinte, soluția optimă aici este să stabilești de comun acord când pot avea loc vizionările din partea potențialilor clienți.

Practic, este important ca perioadele de vizionare să fie clar delimitate, chiar dacă acest lucru va îngreuna inevitabil programarea vizionărilor cu potențialii clienți. De altfel, aici îți poți simplifica misiunea printr-o triere eficientă a potențialilor clienți. Cu alte cuvinte, oferă potențialilor clienți prin email sau la telefon cât mai multe detalii despre locuință, pentru ca la vizionare să ajungă doar persoanele cu adevărat interesate de imobilul pe care îl reprezinți. Tot aici este util să identifici persoanele care ar vrea să vină la vizionare strict din curiozitate, pentru a limita vizionările care nu au perspective reale de concretizare.

Ce se întâmplă dacă noul proprietar vrea să locuiască în imobil?

Un caz sensibil este reprezentat de potențialii cumpărători care au ca obiectiv să locuiască în imobil. În acest caz, în multe situații, obiectivul cumpărătorului poate fi încetarea contractului de închiriere după finalizarea tranzacției. De altfel, este posibil ca inclusiv chiriașul să aducă în atenție acest aspect atunci când îl anunți că proprietarul intenționează să vândă imobilul.

Important de reținut aici este că, potrivit articolului 1812 din Codul Civil, în cazul în care noul proprietar vrea să denunțe contractul de închiriere este obligat să-i ofere chiriașului un termen de eliberare de două ori mai mare decât se menționează în contractul de închiriere.

Este un aspect pe care este important să-l menționezi chiriașului pentru ca acesta să cunoască drepturile și termenele de care beneficiază  și să știe că, inclusiv în cazul în care viitorul proprietar vrea să locuiască în imobil, va avea suficient timp la dispoziție pentru a identifica o nouă locuință de închiriat.

Cum se transferă garanția către noul proprietar

În mod uzual, atunci când a închiriat locuința, chiriașul a plătit și o garanție, care de regulă echivalează cu o chirie lunară.

Legislația națională nu prevede însă explicit ce se întâmplă în cazul în care imobilul este vândut. Pe de altă parte, Codul Civil prevede că noul proprietar preia obligatoriu toate obligațiile pe care le are pe baza contractului, adică inclusiv restituirea garanției la plecarea chiriașului.

Soluția la această problemă este ca în contractul de vânzare-cumpărare să existe o clauză specială potrivit căreia vânzătorul se obligă să predea cumpărătorului garanția plătită de chiriaș, împreună cu mențiunea că nu există chirii sau facturi restante și nici alte dispute financiare cu chiriașul. Cel mai eficient este ca transferul garanției să aibă loc prin transfer bancar, separat de tranzacția propriu-zisă pentru vânzarea imobilului, tocmai pentru ca transferul să poată fi ușor de demonstrat ulterior.

Prin aceste strategii aplicate din timp, misiunea ta de a vinde o proprietate în care există deja un chiriaș se simplifică, cu condiția să existe și o minimă cooperare din partea chiriașului.