Gabriel Blăniță, Colliers: „Cererea pentru apartamente vechi construite după 1980 va crește după majorarea TVA la 21%”

Gabriel Blăniță, Director Asociat la compania de consultanță imobiliară Colliers, anticipează că majorarea TVA la 21% va conduce la o creștere a cererii pentru locuințele vechi bine întreținute, construite după anul 1980.

Începând din 1 august, cumpărătorii plătesc TVA de 21% pentru orice locuință nouă, întrucât cota redusă de TVA a fost eliminată de pe piața imobiliară. Cele mai afectate sunt locuințele noi cu o suprafață utilă de până la 120 de metri pătrați și preț de cel mult 600.000 de lei fără TVA, pentru care până în 31 iulie s-a achitat o cotă redusă de TVA de 9%.

Teoretic, prețurile pentru acest segment de locuințe va crește cu 11%, însă specialiștii de pe piața imobiliară consideră că o parte dintre dezvoltatorii imobiliari vor suporta parțial această majorare. Chiar și în acest context, Gabriel Blăniță, Director Asociat la compania de consultanță imobiliară Colliers, anticipează că cererea pentru locuințe noi va fi în scădere, în special ca urmare a faptului că ritmul de creștere al veniturilor populației a început să se tempereze.

„În condițiile actuale, cererea este deja sensibilă la orice majorare de cost. Chiar dacă unii dezvoltatori vor absorbi parțial impactul prin reducerea marjei, cel mai probabil vom vedea o scumpire efectivă a locuințelor nou livrate. Efectul va fi mai vizibil în cazul apartamentelor care se încadrau în plafonul de 600.000 lei, acolo unde diferența de TVA înseamnă chiar și peste 10.000 EUR în plus, într-un context în care costurile cu creditarea rămân ridicate, iar masa salarială reală începe să își tempereze evoluția. Ne așteptăm astfel la o reducere a cererii și, implicit, la o reducere a numărului de tranzacții și a livrărilor noi”, a declarat Gabriel Blăniță pentru Storia.

Întrucât pentru locuințele de pe piața secundară nu se plătește TVA, un prim efect al noii legislații va fi, cel puțin pe termen scurt, apariția unui decalaj mai mare de preț între locuințele noi și cele vechi.

„Diferența de preț între apartamentele vechi și cele noi va continua să se accentueze, reflectând diferențele de calitate, confort și eficiență. O piață mai matură vine la pachet cu o segmentare mai clară atât a cererii, cât și a ofertei, iar prețurile vor reflecta aceste diferențe din ce în ce mai fidel”, mai spune Gabriel Blăniță.

Doar anumite locuințe vechi vor genera un interes mai mare

Nu este însă exclus ca acest decalaj de preț între tipurile de locuințe să se tempereze ulterior, pe măsură ce o parte dintre proprietarii de locuințe vechi vor fi tentați să majoreze la rândul lor prețurile.

Această schimbare de strategie a prețului solicitat va depinde decisiv de modul în care va evolua cererea din partea potențialilor clienți. Teoretic, o parte dintre cumpărătorii care nu-și mai permit locuințe noi vor căuta ca soluție alternativă o locuință de pe piața secundară, cu condiția să identifice un imobil care să respecte o serie de cerințe pe care le aveau și de la o locuință nouă.

De exemplu, în condițiile în care prețurile plafonate au fost eliminate la 1 iulie pentru energie electrică și vor fi eliminate la 31 martie 2026 și pentru gaze naturale, cumpărătorii vor fi interesați ca viitorul cămin să fie într-o clădire cât mai eficientă din punct de vedere energetic. În acest sens, un bloc vechi care nu a fost încă reabilitat din punct de vedere termic ar putea fi evitat.

„Creșterea TVA la locuințele noi va crea, cel mai probabil, un ușor efect de polarizare a cererii către piața secundară. Apartamentele vechi vor deveni automat mai atractive ca alternativă de preț, în special în orașele mari și în segmentul de apartamente cu 2-3 camere. Totuși, această redirecționare a cererii nu va fi uniformă. Cel mai probabil, vor avea de câștigat unitățile construite după 1980-1990, care oferă un echilibru mai bun între preț, localizare și confort. Apartamentele din blocurile mai vechi sau slab întreținute vor fi în continuare evitate, mai ales în contextul creșterii costurilor cu energia și al accentului pus tot mai mult pe eficiența energetică”, afirmă Gabriel Blăniță.

Pe de altă parte, specialistul în piețe imobiliare consideră că, pe termen mediu și lung, prețurile de pe piața imobiliară vor reflecta condițiile economice ale României, atât din punctul de vedere al puterii de cumpărare, cât și din punctul de vedere al ofertei, care va fi influențată de disponibilitatea financiară a dezvoltatorilor și de reglementările urbane cu privire la construcții.

„Pe termen mediu și lung, prețurile sunt influențate în continuare de aceleași fundamente economice: evoluția economiei, piața muncii, nivelul salariilor și al dobânzilor, precum și condițiile generale de finanțare. De cealaltă parte, oferta va depinde de numărul, calitatea și localizarea proiectelor noi, care rămân esențiale pentru echilibrul pieței. În acest context, creșterea TVA este un șoc de natură fiscală, cu impact imediat, dar care va fi filtrat și absorbit de dinamica pieței în timp”, explică reprezentantul Colliers.

Cererea pentru chirii ar putea crește, cu efecte limitate asupra prețurilor

Pe de altă parte, este posibil ca unele persoane care intenționau să cumpere o locuință nouă să-și îndrepte atenția spre segmentul de închirieri, în special dacă nu reușesc să găsească o opțiune viabilă pe piața secundară.

Teoretic, acest lucru poate declanșa în perioada următoare o creștere a cererii pentru locuințele de închiriat, însă Gabriel Blăniță nu anticipează în acest sens și o creștere accelerată a chiriilor, ca urmare a fundamentelor economice din prezent.

„Pe termen scurt, presiunea pe piața chiriilor ar putea crește. Dacă o parte din cererea solvabilă pentru achiziții se amână din cauza costurilor tot mai mari (TVA, dobânzi, inflație), o parte dintre acești potențiali cumpărători vor rămâne în chirie pentru mai mult timp. Asta poate duce la o creștere moderată a chiriilor, în special în orașele mari, unde oferta nouă de locuințe de închiriat rămâne limitată și stocul existent se degradează încet. Totuși, creșterea costurilor lunare, în special prin eliminarea plafonărilor la energie, va pune și chiriașii sub presiune, așa că e greu de crezut că vom vedea o creștere accelerată a chiriilor. Va fi mai degrabă o piață tensionată, cu diferențe mari între zone și segmente, iar proprietățile eficiente energetic vor deveni din ce în ce mai căutate”, crede Gabriel Blăniță.

Pe termen mai lung, consultantul imobiliar atrage atenția că anul viitor ar trebui să intre în vigoare și noua metodă de calcul a impozitului pe proprietate. Intenția autorităților centrale este ca impozitul pe proprietate să fie determinat în funcție de prețul de piață al imobilului, în locul valorii impozabile utilizate în prezent.

În prezent este dificil de estimat cât va fi impozitul pe proprietate începând din 2026, însă noua metodă de calcul implică o creștere procentuală mai mare pentru locuințele situate în marile orașe comparativ cu cele din orașele mici și din mediul rural. Cu alte cuvinte, impozitul pe proprietate va crește mai mult exact pe segmentul de locuințe căutate în general de persoanele care vor să locuiască în chirie.

„Este de așteptat ca reforma impozitului pe proprietate, estimată să intre în vigoare anul viitor, să afecteze toți proprietarii de locuințe. Proprietarii care închiriază locuințe vor încerca, cel mai probabil, să transfere o parte din costul fiscal suplimentar în cuantumul chiriei lunare. Acest efect, coroborat cu cererea mai mare pentru închiriere, ar putea menține presiunea de creștere pe chirii în marile orașe”, a încheiat Gabriel Blăniță.

Prin urmare, impactul real al majorării TVA pe piața imobiliară va fi resimțit mai degrabă în costurile de achiziție pentru locuințele noi și în potențiala creștere a cererii pentru locuințele vechi construite după cutremurul din 1977 și care oferă un nivel de confort rezonabil.

În plus, cererea pentru chirii ar putea, de asemenea, să crească pe anumite segmente, în special în București și marile orașe ale țării.

Distribuie articolul în social media:

Scris de:

Daniel Popescu

Daniel este jurnalist freelancer. Scrie pentru diverse publicații despre industria auto și tehnologii prietenoase cu mediul înconjurător și produce un newsletter săptămânal despre piața imobiliară. În timpul liber îi place să călătorească și să meargă la evenimente sportive.